Základní principy zdanění příjmů z pronájmu

Co musím přiznat a danit?

• Každý výnos z pronájmu nemovitosti je povinné přiznat v daňovém přiznání.
• Zdanění podléhá čistý příjem – tzn. příjem ponížený o uznatelné výdaje.
• Daňte také pro zvýšení bonity před bankou, což se vyplatí například při čerpání hypotéky na další nákup nemovitosti.

Pronájem vs. ubytovací činnost

Je nutné rozlišovat, zda jste klasickým pronajímatelem (dlouhodobý pronájem bytu) nebo provozujete krátkodobé ubytování na platformách typu Airbnb – každý typ příjmu daníte jinak a u některých variant je potřeba i živnostenský list!
Více najdete v rozdělení:

• Paragraf 9 zákona o dani z příjmů – standardní, dlouhodobý pronájem
• Paragraf 7 – ubytovací činnost, kdy je nutné mít živnostenský list

Dvě varianty, jak zdanit příjem z pronájmu

Existují dvě zákonné možnosti:

A) Výdajový paušál

• Paušální výdaj činí 30 % příjmů z pronájmu, maximálně však do výše 600 000 Kč ročně. To znamená, že maximum příjmů, které lze touto metodou optimalizovat, je 2 000 000 Kč.
• Pro drobné pronajímatele (například dvě–tři nemovitosti) je tato možnost jednoduchá a často bez vedlejší administrativy.
• Po překročení limitu už procentuální efektivita paušálu klesá.

B) Skutečné výdaje

• Umožňuje zahrnout skutečně vynaložené náklady, čímž můžete podstatně snížit základ daně, případně dosáhnout nulové nebo záporné daňové povinnosti.
• Do výdajů lze započítat: odpisy nemovitostí, úroky z hypotéky, poplatky za správu, pojištění, technické zhodnocení nebo opravy, náklady na daňové poradenství nebo účetního
• Pro investory s více byty či hypotékou je tato varianta obvykle mnohem výhodnější

Odpisy nemovitostí – základní kámen optimalizace

Odpisy představují efektivní způsob, jak snižovat daňový základ každý rok.

• Odepisovat lze pouze hodnotu stavby, nikoliv pozemku.
• Odpisová doba pro byt je 30 let.
• První rok můžete odepsat 1/30 hodnoty stavby, další roky standardně 1/30, případně podle zvoleného režimu odepisování.
• Správně spočítaná výše odpisů může zásadně snížit, nebo dokonce vynulovat vaši daňovou povinnost.

Pozor na časté chyby:

• Nutné odečíst hodnotu pozemku od pořizovací ceny bytu (například podle cenové mapy).
• Evidujte odpisy v „kartě majetku“ s rozpuštěním na jednotlivé roky.

Hypoteční úroky a další uznatelné náklady

Při využití hypotéky si můžete do výdajů započíst úroky i v případě, že v bytě nebydlíte vy, ale máte jej pronajatý.
Podmínkou je doložení hypoteční smlouvy a dalších dokumentů pro případné doložení při finanční kontrole.

Proč je to výhodně?

• Ve většině případů dosáhnete ještě vyšší daňové úspory.
• Pokud pronajímáte více bytů, nebo využíváte technické zhodnocení (rekonstrukce apod.), úspory se kumulují.

Paušál vs. skutečné výdaje: Reálné rozdíly v číslech

Z konkrétních příkladů vyplývá, že rozdíly v dlouhodobém horizontu (například 15 let) dosahují stovek tisíc až jednotek milionů korun!

Například:

• Při využití paušálu na byt za 8,5 milionu Kč může být vaše celková daň za 15 let přes 470 000 Kč.
• Pokud uplatníte skutečné výdaje (zejména odpisy a úroky), vaše daň může být i nulová či záporná, tedy místo placení daně ještě snižujete základ daně z jiného podnikání (OSVČ).

Daňová optimalizace pro OSVČ

Pokud jste OSVČ a z pronájmu vychází daňový základ v mínusu, můžete si tím snížit svůj základ daně z podnikání, což znamená další výraznou úsporu.

Například:

• Ztráta z pronájmů se odečítá od zisku z hlavní činnosti (např. advokacie, podnikání).

Nejčastější chyby a na co si dát pozor

• Záměna oprav a technického zhodnocení – každé se účtuje jinak!
• Neodečítání pozemku při výpočtu odpisů
• Nedostatečná evidence nákladů a odpisů
• Nezohlednění délky pronájmu v konkrétním roce, pokud např. pronajímáte jen část roku
• Chybějící doklady při použití hypotéky

Proč se poradit s odborníkem?

• Zdanění příjmů z pronájmu lze optimálně nastavit pouze správnou volbou metody a kvalitní evidencí.
• Doporučujeme minimálně jednou konzultovat s daňovým poradcem, zejména při rozšíření investičního portfolia nebo v případě technických výdajů.
• Vysoké úspory se často týkají právě dlouhodobých investorů s více byty a hypotékami.

Shrnutí a doporučení

Optimalizaci daní z pronájmu se vyplatí řešit systematicky hned od počátku – správná evidence, rozlišování jednotlivých typů příjmů a nákladů, volba efektivní metody, spolupráce s odborníkem.
I malá změna v postupu může přinést stovky tisíc až miliony korun ve výsledné úspoře v delším investičním horizontu.

Neodkládejte správné rozhodnutí – nastavte si optimální zdanění a získejte více ze svých investic do nemovitostí!

Chcete-li si pronajímání opravdu zjednodušit, neváhejte využít služeb odborníků, kteří zpravidla přináší nejen komfort, ale i daňové úspory na maximum.