Máte investiční byt v krásném činžáku na Žižkově nebo Vinohradech? Vysoké stropy, špaletová okna, historie dýchající z každého rohu. Ještě před pár lety bych vám gratuloval k „rodinnému stříbru“. Dnes vám ale jako CEO technologické firmy, která spravuje stovky nemovitostí, musím položit nepříjemnou otázku: Počítali jste si v poslední době reálnou návratnost? Trh s nemovitostmi v roce 2026 prochází tichou, ale brutální transformací. Zatímco nominální ceny nemovitostí stále rostou, nůžky mezi „starou zástavbou“ a „moderními projekty“ se rozevírají rychlostí, kterou většina drobných investorů ignoruje včetně nákladu na opravy a rekonstrukce. Pokud nedáte na sentiment a jde vám o čísla, čtěte dál.
Možná zjistíte, že sedíte na časované bombě. Romantika vs. Realita fondu oprav. Všichni milujeme historickou Prahu. Ale investiční matematika je neúprosná. Starší bytový fond (zástavba z let 1900–1990) se dostává do fáze, kdy technický dluh začíná exponenciálně růst. Co to znamená v praxi?
- Fond oprav jako černá díra: U starších domů často vidíme platby do fondu oprav ve výši 50–70 Kč/m², a přesto to nestačí na blížící se rekonstrukci střechy, stoupaček nebo fasády.
- Nečekané výdaje: Stačí jedna havárie staré kanalizace nebo nutnost výměny oken (která u historických budov stojí majlant kvůli památkářům) a váš roční výnos z nájmu je na nule. Nebo v mínusu.
Oproti tomu u moderních developerských projektů (jako jsou ty od Penta Real Estate, ale i dalších top hráčů) jsou náklady na údržbu v prvních 10–15 letech minimální. Váš čistý výnos (Net Yield) je tak u novostavby často o desítky procent vyšší, i když hrubý nájem vypadá podobně. ESG už není jen „korporátní buzzword“ Toto je bod, který v roce 2026 investory bolí nejvíc. Evropská legislativa a bankovní sektory šlapou na plyn v oblasti energetické náročnosti. Starý byt s energetickým štítkem G nebo F se stává „toxickým aktivem“. Proč?
- Dražší financování: Banky začínají znevýhodňovat hypotéky na energeticky neúsporné nemovitosti. Až budete chtít byt za 5 let prodat, kupující na něj dostane horší úrok – a bude po vás chtít slevu.
- Tlak na rekonstrukce: Legislativa nás brzy donutí k zateplování a výměně zdrojů tepla. U památkově chráněného domu je to noční můra – administrativní i finanční.
Nájemníci hlasují peněženkou
Změnil se i trh nájemního bydlení. Generace Z a mladí profesionálové, kteří dnes tvoří jádro poptávky, nechtějí platit 8 000 měsíčně za plyn, aby vytopili byt s vysokými stropy a netěsnícími okny. Chtějí rekuperaci, chytré ovládání teploty, nízké provozní náklady a moderní zázemí (recepce, parcel boxy, garáž). Starý byt pro ně znamená „drahý provoz“. Aby byl konkurenceschopný, musíte jít s nájmem dolů. A to snižuje hodnotu vaší investice. Řešení? Rotace kapitálu. Neříkám, abyste zítra v panice prodali vše, co bylo postaveno před rokem 2000. Říkám, že je nejvyšší čas na strategický audit portfolia. Ve FLET, díky našemu zázemí a datům, vidíme jasný trend: Chytří investoři nyní využívají toho, že trh je stále „vyprodaný“ a ceny starších bytů jsou vysoko. Prodávají neefektivní starší byty a kapitál přesouvají do nových projektů. Tím získají:
– Vyšší nájemné při nižších provozních nákladech.
– Asset, který bude splňovat přísné normy i v roce 2035.
– Klid od nekonečných schůzí SVJ o tom, jestli se opraví okap.
Co s tím můžete udělat hned teď?
Přestaňte být údržbářem a staňte se investorem. Podívejte se na svůj byt optikou roku 2030. Bude to stále žádané zboží, nebo zátěž?
Pokud si nejste jistí, ozvěte se nám. Ve FLET vám spočítáme nejen to, kolik vám byt vydělává dnes, ale hlavně to, jakou má perspektivu. Jsme ScaleUp, díváme se na růst, ne na stagnaci.
Nenechte své peníze chátrat ve starých zdech. Nechte je pracovat v moderním světě.
Chcete vědět, jak si stojí vaše nemovitost? Objednejte si nezávaznou konzultaci s našimi experty.
David Bureš, CEO FLET