Na trhu je spousta bytů, ale jen málo z nich je dlouhodobě dobrá investice.
Úspěšní investoři to vědí – ne každý byt je vhodný pro pronájem – a rozhodně ne každý se vyplatí držet.
Vhodný byt na pronájem má jasný recept
1. Skvělá mikrolokace
Dostupnost MHD, kompletní občanská vybavenost a prostředí, kde chtějí vaši cíloví nájemníci skutečně bydlet. Nájemníci nehledají „město“, ale konkrétní ulice a čtvrť. Tam, kde mají všechno po ruce – práci, kavárnu i park.
2. Dispozice, která funguje
Ideální jsou 1kk až 2kk s rozumnou velikostí místností. Nájemníci preferují praktické a přehledné prostory. Každý metr navíc, který nemá funkci, snižuje výnos.
3. Nízké provozní náklady
Rozumné poplatky, dobrá energetická náročnost, ideálně nové technologie a efektivní správa domu. Nízké náklady = vyšší čistý výnos i spokojenější nájemník.
4. Technický stav bez skrytých pastí
Ideálně novostavba nebo byt po kompletní rekonstrukci, který odpovídá „nájemnickému standardu“. Technické problémy dokážou z dlouhodobého hlediska vymazat celý výnos.
Kterým bytům se naopak vyhnout
Pokud některý z vašich bytů:
- má nefunkční dispozici nebo je v neatraktivní lokalitě,
- přitahuje problémové nájemníky,
- vyžaduje časté opravy,
nedosahuje tržního nájemného odpovídajícího investici
– pak je čas zvážit prodej.
Každý byt by měl být efektivní článek portfolia – pokud dlouhodobě nevydělává, ubírá vám čas i energii.
3 konkrétní příklady z praxe:
Držet: 2+kk, novostavba, Praha 5 – Smíchov
Kupní cena: 8,4 mil. Kč (2023, 1. vlna prodeje)
Lokalita: pěší dostupnost metra, kancelářských center a řeky
Projekt: renomovaný developer, nízké náklady, vysoký standard
Výnos: 27 000 Kč/měsíc + poplatky
Proč držet: stabilní poptávka, obsazenost hned po kolaudaci, byt pořízen v nejlepší fázi projektu.
Zvážit: 3+kk, novostavba, Praha 9 – Vysočany
Kupní cena: 9,1 mil. Kč (2. fáze projektu)
Lokalita: rozvojová oblast s potenciálem, zatím ale nižší nájemné
Projekt: střední standard, vyšší fond oprav
Výnos: 26 000 Kč/měsíc + poplatky, obsazenost 90 %
Doporučení: držet 3–5 let do zhodnocení lokality, poté případně prodat a přesunout kapitál do prémiovější lokace.
Prodat: 1+kk, novostavba nízké kvality, Praha 4 – Modřany
Kupní cena: 5,2 mil. Kč (3. fáze projektu, po zdražení)
Lokalita: slabá dopravní obslužnost, mimo hlavní poptávku
Projekt: nižší kvalita, vysoká konkurence v okolí
Výnos: 15 000 Kč/měsíc + poplatky, dlouhé neobsazenosti
Proč prodat: pořízení v pozdní fázi, špatná dispozice, slabý výhled, rušná ulice → 60 prohlídek, žádný skutečný zájemce.
Závěr
U developerských projektů rozhoduje načasování vstupu. V první (neveřejné) fázi koupíte nejlepší byty za nejnižší ceny. Byty z pozdějších vln už často neprojdou investičním filtrem – výnosy klesají, konkurence roste. Držte jen to nejlepší. Byty, které dlouhodobě nevydělávají, vás stojí víc, než si myslíte. Kvalitní portfolio není o počtu bytů, ale o jejich výkonnosti.