Zde naleznete odpovědi na nejčastější dotazy spojené s investicemi do nemovitostí přes naší společnost. Pokud byste odpověď na svou otázku nenašli, neváhejte nás kontaktovat na poptavky@flet.cz.
Nejčastěji investujeme do bytů 1+kk v ceně od 6 500 000 do 8 000 000 Kč nebo 2+kk v ceně od 8 000 000 do 11 000 000 Kč. Při investici přes naší společnost, která vám zajistí i vyhledání a přípravu, je potřeba počítat s těmito náklady:
Poplatek za vyhledání je 3 % plus DPH z kupní ceny, po podpisu smlouvy uhradíte 50 000 Kč + DPH a získáte okamžitý přístup do nabídky nemovitostí a MasterClass: Investice do nemovitostí. Částku následně odečteme při úhradě za vyhledání první nemovitosti.
Poplatek za správu nemovitosti je 15 % z podnájmu nebo 16 % při garantovaném nájmu. Poplatky za služby přeposíláme ve 100 %.
Jsme schopni zajistit téměř všechny akce. Na vás je pak několik úkonů:
Pokud nám udělíte plnou moc, rádi vám ušetříme čas. Vy vždy schvalujete aktuální kroky.
Celkově tedy v průměru uběhne 3,5 měsíce od zadání vyhledávání bytu až po první příjem z pronájmu (týká se starších bytů). U developmentu závisí na čase výstavby.
V průměru 2 – 10 týdnů, ale je důležitá rychlost vaší reakce. Pokud si odsouhlasíme naše parametry výběru a máme vaši plnou podporu, tak většinou do 10 dnů máte nemovitost rezervovanou.
To určí výše úvěru, který se bude čerpat na nákup nemovitosti.
Rentiér používá na nákup nemovitosti většinou vlastní zdroje.
Budoucí rentiér většinou používá hypoteční úvěr ve výši 80 %, takže se může, při správném nastavení, začít čerpat renta u běžného 2+kk již od 10. roku.
Hodně však záleží na vývoji růstu nájmů. Nekonečná renta, která zde začíná, se pohybuje ve 20. roce kolem cca 11 tis. Kč nad náklady s hypotékou. Po splacení hypotéky ve 30. roce to je však již 52 000 Kč, protože hypotéka je splacená a vše nadále půjde do vaší kapsy. Pokud dnes nakoupíte 5 bytů, tak můžete směřovat k vysoké rentě za 15 let, kdy třeba 2 byty prodáte a tím splatíte úvěr a zůstane vám plný příjem z pronájmu 80 000 Kč/měsíc ze 3 bytů bez hypotéky.
Jednoduché pravidlo říká, že na fyzickou osobu mám vždy výhodnější úvěr a nižší zdanění než při koupi bytů na firmu založenou za tímto účelem. Každá varianta má své přednosti.
Fyzická osoba: Úroková sazba je o cca 1,5 % levnější a úvěr většinou o 10 – 15 let delší. Takže celkově vzato je mnohem nižší splátka. Navíc prvních 12 let je většinou nulová daň z příjmu. Příjmy z pronájmu vám i nadále vylepšují vaší bonitu a pomohou vám k dalším úvěrům, které byste chtěli při nákupu použít.
Právnická osoba: Hlavní výhodou je ochrana majetku, pokud by se nedařilo v podnikání jiné firmy či živnosti, tak majetek zde je chráněný. Hlavní nevýhodou je však dvojí zdanění příjmů. Jednou ve společnosti 21% daní z příjmu a pak ještě 15 % při transferu na vás.
1) Připravíme plán
2) Vyhledáme nemovitost
3) Zajistíme financování úvěrem
4) Připravíme nemovitost
5) Pronajmeme nemovitost
6) Spravujeme nemovitost
Developerské byty vybíráme často ve fázi, kdy je potvrzené stavební povolení a na místě se ještě nic neděje. Takže vycházíme jen z plánů developera. Developeři v Praze postaví kolem 5 000 bytů ročně a nás přesvědčí pouze 10–20 % jejich nabídky.
Pokud vyhledáme starší nemovitost, která projde prvními třemi filtry (dle lokality, dle parametrů a v kalkulaci), tak vám pošleme nemovitost doporučenou ke koupi včetně podrobností a kalkulace.
Pokud máte zájem, potřebujeme od vás co nejrychleji informaci, že nemovitost chcete koupit. První zájemce má přednost. Takže zde není žádný časový prostor pro osobní prohlídku. Zájem o ty nejlepší byty je skutečně velký.
Následně jde náš specialista nemovitostí osobně zkontrolovat byt, a pokud je vše v pořádku, zajistíme rezervační smlouvu a dokumenty k bytu.
Správný investor kupuje lokalitu, čísla a parametry. Nemovitost buď projde či neprojde naším filtrem. Pocity a emoce musí jít stranou.
Ze starších bytů vybereme pouze 1-2 jednotky týdně z celkových 4-6 000 v nabídce pražského trhu. Je to hodně práce, která však přináší své ovoce.
Byty našich klientů si drží svou cenu a jejich hodnota roste. Podnájemci jsou pak lidé, kteří jsou ochotni zaplatit adekvátní nájem a dodržovat přísná pravidla.
Ano, ceny se zvyšují od počátku věků a zvyšovat se budou vždy s tím, jak pokračuje rozvoj společnosti. Současně se zvyšují příjmy obyvatelstva a to jak nominálně, tak reálně.
Dle Eurostatu je Praha 4. nejbohatší region v EU z pohledu HDP na obyvatele v paritě kupní síly. A současně je na 207 % z pohledu průměru celé EU. Nyní je v Praze 345 000 cizinců, kteří si většinou pronajímají nemovitosti, a do roku 2050 jich může být až 1 mil. dle IPR. Navíc Praha patří do kategorie talent magnet - tedy přitahuje chytré lidi z Čech i zahraničí do firem, které jim nabízí nadstandardní výdělky.
Výstavba je pomalejší než počet příchozích lidí do města a to tlačí ceny nahoru. Kromě toho je dnes průměrný počet lidí bydlících v jednom bytě podstatně nižší, než bylo třeba před 20 lety. To znamená, že je zde více lidí bez partnera.
Nejlepší čas na nákup investice je právě nyní, protože nikdy nebudete mít více času a časování trhu prostě nefunguje. Ten, kdo to zkusil, tak litoval a zbytečně přišel o část výnosu.
Byt koupený v roce 2018 za 2 500 000 Kč má nyní hodnotu 6 500 000 Kč.
Recenze naších klientů najdete na Google pod firmou FLET.
V současnosti máme ve správě kolem 800 bytů v hodnotě přibližně 6 miliard Kč.
Ano, vyplatí se to. 90 % vyhledaných bytů jsou developerské byty, které vybíráme v předprodejích nebo jako součást VIP seznamů. A pokud některé byty vybíráme po spuštění veřejného prodeje, tak to řešíme v řádech minut od otevření prodeje – proto běžný člověk nemá možnost vidět ty nejlepší byty.
Obecně se nám ukazuje, po vyhledání několika set bytů, že ty nejlepší se rychle pronajímají a drží svou hodnotu i při poklesech na trhu. Pokud chcete mít jistotu, že budete mít dobrý investiční byt, který bude přitahovat správné nájemníky a bude se dobře pronajímat, tak se vyplatí nechat vyhledat byt odborníky. Odborník hledá pouze v mikrolokalitách, které v Praze mají v součtu pouze 25 % území. Ostatní nejsou vhodné na pronájem. Dále hodnotíme 30 parametrů od velikosti, patra, výtahu až po technický stav bytu a domu. Následně vše podrobně propočítáme v kalkulaci a pokud vše vychází, přichází na řadu rezervace.
U starších bytů se dělá osobní prohlídka nemovitosti, kde kontrolujeme technický stav. Naši právníci prověří rezervační a kupní smlouvu a všechny podklady k bytu. Výsledkem dobré koupě je pak stabilní výnos od slušných podnájemců a rostoucí hodnota bytu.
Správa bytu ušetří majiteli 95 % starostí a především peníze. Průměrný majitel bytu se dopustí 5 hlavních chyb, které ho pak stojí velkou část jeho příjmů. Nejčastěji sem patří špatně nastavené daně placené paušálem místo využití odpisů a úroků. To mu může zajistit až 14 let nulové daně. Dále mezery mezi výměnou podnájemců. Průměr na trhu je 6týdenní mezera každých 14 měsíců. Současně si každého podnájemce pojistíme na 10 000 000 Kč a pokud způsobí nějaké škody, máme jich většinu pokrytou. Pokud nám však na konci podnájmu předá podnájemce byt neuklizený či poškozený, opět to na jeho náklady rychle vyřešíme, protože máme dostatek důkazů, díky podrobné fotodokumetaci při zahájení podnájmu. Od toho máme kauci, kterou víme jak použít dle zákona. Za pronájem si nic neúčtujeme. Tou největší výhodou je však použití podnájemní smlouvy, která je detailnější a jasnější pro společné fungování. Navíc si byt každých 6 měsíců kontrolujeme a pravidelně řešíme vyúčtování služeb. Majitel se tedy nemusí o nic starat a to včetně oprav a havárií v bytě. Máme vypočteno, že naše správa přinese majiteli bytu více peněz v čistém, než pokud se o byt stará sám.
Pokud běžný investor začne hledat nemovitost, tak se často zastaví u 2 – 4 bytů. Pokud se však na začátku připraví jasný plán a naplánují se všechny kroky, tak se postupně dostáváme na 5 – 10 bytů u stejného klienta. Správné byty sami vyhledáme, připravíme úvěry až do 90 % ceny, byt si pronajmeme a kompletně připravíme, abychom pak zajistili podnájem a byt předáváme do oddělení správy. Výsledkem je dlouhodobý a stabilní nárůst majetku a jasný plán na čerpání renty. Pokud chcete komplexní přístup, zajistíme komplexní řešení.
