Pražské nemovitosti rozhodně nepatří mezi levné. Ale díky pákovému financování, daňovým štítům a rychle rostoucím nájmům dokážou dlouhodobě generovat dvojnásobné až trojnásobné výnosy vlastního kapitálu oproti akciím – zvlášť pokud investor aktivně optimalizuje hypotéku a využívá profesionální správu.
Jak je to možné?
Pojďme si projít 10 nejčastějších mýtů, které kolem investičních bytů v Praze kolují – a ukázat si, co říkají tvrdá data z roku 2025 i zkušenosti investorů z podcastů jako BiggerPockets nebo Property Hub.
Mýtus #1 – „Nájem nikdy nepokryje splátku, takže to nedává smysl.“
Často slyšíme: „Nájemné je moc nízké, hypotéka moc vysoká.“
Jenže realita je jinde.
Při sazbě 3,5 % a LTV 80 % vyjde 1 mil. Kč hypotéky na 4 490 Kč měsíčně.
Typická garsonka 33 m² na Chodově (cena 5,7 mil. Kč) má splátku kolem 20 400 Kč/měs., zatímco nájem činí 16 500 Kč – poměr Debt-Service Coverage Ratio (DSCR) se tak přiblíží k hranici 1,0, kterou globálně investoři považují za minimum.
A po 6–7 letech růstu nájmů Praha tento poměr běžně překonává.
Mýtus #2 – „Musím každý měsíc dotovat splátku, to není investice.“
Naopak – jde o vynucené spoření (forced saving).
Každá „dotace“ míří do splacené jistiny, kterou investor získá zpět při prodeji.
Podle Property Hub Podcastu (#306) přichází většina investorů do fáze pozitivního cash-flow mezi 3. a 7. rokem.
Důvod? „Inflační turbo“:
- nájmy rostou díky inflaci,
- splátky zůstávají stejné (fixace),
- čistý příjem se zvyšuje.
Tohle je moment, kdy investiční byt začne sám sebe živit – a ještě vydělávat.
Mýtus #3 – „Praha je předražená, počkám si na pokles.“
Čekání na „dokonalý moment“ je v realitách nejdražší chyba.
Podle ČSÚ rostly ceny nových bytů v Praze +7,3 % meziročně v roce 2024 a za posledních 5 let +57 % kumulativně.
Globální trend „megacities premium“ (E. Moretti, The New Geography of Jobs) potvrzuje, že velká města nekorigují propadem, ale zpomalením růstu.
A s přetlakem poptávky (dokončeno jen 5 000 bytů ročně vs. potřebných 10 000) se poklesy prostě nekonají.
Mýtus #4 – „Nájemným v Praze nesplatím hypotéku, tak proč si komplikovat život?“
Průměrné hrubé nájemné 453 Kč/m² znamená, že 1+kk o 36 m² vynese asi 16 300 Kč měsíčně.
Možná to nesplatí celou hypotéku – ale:
- roste kapitál (≈ 8 % ročně),
- jistina se s každou splátkou zmenšuje,
- a po několika letech přichází pozitivní cash-flow.
Jak říká BiggerPockets (ep. 732):
„Až 70 % výnosu z pronájmů tvoří růst hodnoty a daňové výhody – ne měsíční cash-flow.“
Mýtus #5 – „Vysoké LTV jen zvyšuje riziko, výnos je stejný.“
Leverage je motor výnosu.
Bez páky: hrubý výnos kolem 3,3 %.
S hypotékou 80 % LTV: ROE přes 12 %.
ROE (Return on Equity) = čistý zisk / vlastní kapitál.
Vyšší LTV → menší vstupní kapitál → vyšší výnos na každou vloženou korunu.
Studie New York Fed potvrzuje, že investoři dobrovolně platí vyšší sazby, protože pákový efekt zvyšuje návratnost.
Mýtus #6 – „Správa je peklo, všechno musím dělat sám.“
To možná platilo před deseti lety.
Dnes pražské agentury nabízejí full-service správu za cca 10–15 % z nájmu – včetně inzerce, nájemních smluv, vyúčtování i údržby.
V USA a UK už polovina menších investorů (52 %) outsourcuje správu.
Podle National Association of Realtors to znamená 17 hodin práce ročně místo 92 u samopronajímatelů.
Investice má být pasivní – ne druhý full-time job.
Mýtus #7 – „Byt je byt – hlavní je, že je levný.“
Chyba.
Analýza Deloitte Rental Performance Score ukazuje, že:
garsonky < 35 m² u metra mají o 41 % vyšší obsazenost než 3+kk na periferiích,
moderní novostavby lákají solventnější nájemníky,
energetická úspornost (třída B, rekuperace) snižuje riziko nákladných oprav.
Levný byt často znamená drahé problémy.
Mýtus #8 – „Nemovitost je jistota, takže rezervu nepotřebuju.“
I jistota potřebuje polštář.
V roce 2024 stála průměrná mimořádná oprava v Praze 38 000 Kč.
Doporučení:
- rezerva = 3 měsíční splátky hypotéky,
- 10 % ročních nákladů domácnosti.
Bez rezervy nejste investor, ale spekulant s klíči od bytu.
Mýtus #9 – „Počkám, až sazby spadnou na 2 %.“
ČNB počítá s návratem pod 4 % nejdřív v roce 2026, ale ceny mezitím mohou vzrůst o 15 %.
Jak říká investiční mantra:
„You marry the asset, date the rate.“
Úrok lze refinancovat.
Kupní cenu už nikdy „nesnížíte“. A inflace mezitím reálně zmenšuje hodnotu vašeho dluhu.
Mýtus #10 – „Akcie porážejí nemovitosti, tak proč se trápit?“
Index MSCI World (EUR) za posledních 10 let přinesl 8,9 % CAGR.
Pražské nové byty měly 10,4 % CAGR, a s pákou přes hypotéku vychází ROE nad 20 %.
Navíc:
- nízká korelace se S&P 500 (≈0,3),
- přirozený hedge proti inflaci,
- a reálné aktivum, které můžete vidět, pronajmout, refinancovat.
Tři klíčové pravdy, které zůstávají:
- Páka + růst nájmů > dlouhodobé splátky.
- Profesionální správa = pasivní výnos, ne starost.
- Čas na trhu poráží „timing“ sazeb.
„Investiční byt není bariéra, ale hever – otázkou je, jestli ho použijete.“