Koupit byt na fyzickou osobu nebo na s.r.o.? Klíčové rozdíly a praktické tipy pro investory

Rozhodování, zda koupit investiční byt jako fyzická osoba, nebo využít právnickou osobu (nejčastěji s.r.o.), patří mezi základní otázky každého, kdo chce investovat do nemovitostí. Téma je aktuální nejen mezi začínajícími investory, ale i mezi podnikateli, kteří uvažují o efektivním využití svých prostředků. V tomto článku rozebíráme zásadní rozdíly, výhody, nevýhody a situace, kdy která varianta dává největší smysl.

Fyzická osoba: Kdy a proč je to (stále) výhodné?

Výhody nákupu na fyzickou osobu

Jednoduché založení a správa: Stačí koupit nemovitost a neřešit zakládání společnosti, účetnictví či administrativu navíc.
Levnější a dostupnější financování hypotečním úvěrem: Fyzická osoba získá zpravidla lepší úrok a jednodušší schválení hypotéky.
Daňové výhody v prvních letech vlastnictví: Díky odpočtu úroků z hypotéky a odpisům lze prvních 10–12 let mít často nulovou daňovou povinnost.
Nižší celkové zdanění z příjmu: Platíte pouze daň z příjmu (obvykle 15 %, případně 23 % u vyšších příjmů), bez dvojího zdanění jako u firem.
Jednoduchost při prodeji: Po uplynutí 10 let (časový test) při prodeji neplatíte daň z příjmu z rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou.

Pro koho a kdy dává smysl?

Investor s 1–8 byty a dlouhodobým horizontem držení (10+ let)
Kdo chce pasivní příjem a klidnější správu portfolia
Zájemci o financování hypotečním úvěrem
Kdo nechce mít vyšší administrativní zatížení

Právnická osoba / S.R.O.: Pro koho a proč?

Klíčové výhody s.r.o. struktury

Omezené ručení a vyšší bezpečnost majetku: Ideální pro ty, kteří již vlastní větší majetek a chtějí oddělit investice od osobních financí.
Možnost skupinového vlastnictví a přidání partnerů: Umožňuje snadné přizvání dalších investorů či rozdělení vlastnictví.
Rozšířené možnosti daňové optimalizace: Možnost širšího uplatnění nákladů (např. správa, vozidla, vybavení, právní služby).
Vhodné pro investory s větším portfoliem: Ekonomicky začíná dávat smysl zpravidla od 5–8 nemovitostí výše.
Jednodušší pro velké manévry: Lépe se spravuje větší portfolio nebo provádí velké transakce (například prodej celého portfolia).

Nevýhody proti fyzické osobě

Vyšší vstupní a provozní náklady: Založení s.r.o., vedení účetnictví, právní a notářské služby – to vše jsou pravidelné výdaje navíc.
Dvojí zdanění: Nejprve zaplatíte daň z příjmu právnických osob (aktuálně 21 %), poté ještě při výplatě zisku (typicky formou dividendy) další zdanění.
Složitější financování: Banky požadují účetní historii firmy, často ručení majitelem a úroková sazba je vyšší než u hypotéky fyzické osoby.
Povinnost platit daň při prodeji vždy: Neexistuje časový test – vždy platíte daň z příjmu z rozdílu mezi nákupem a prodejem.

Pro jaké situace je s.r.o. nejlepší volbou?

Investoři s větším majetkem a portfoliem (8+ nemovitostí)
Kdo dbá na ochranu rodinného/pracovního majetku
Spekulativní nákupy, krátkodobé držení, flipování, nákup rizikových nemovitostí (podíly, pozemky, změny územního plánu)
Plánování společných investičních projektů s více partnery
Když investor často reinvestuje vyšší částky, nebo plánuje obchod s investičními nemovitostmi

Hybridní strategie: Častá volba úspěšných investorů

V mnoha případech vidíme v praxi kombinované řešení:

První byty na fyzickou osobu (využití maximálního hypotečního potenciálu a daňových výhod)
Další nákupy na s.r.o., zejména při větším objemu, hotovostním financování nebo vyšším riziku
Své vlastní bydlení logicky drženo na fyzickou osobu
Když dochází ke změně portfolia, přesun bytu do s.r.o. znamená nutnost zaplatit daň, proto je potřeba rozmyslet strategii předem

Kdy volit jakou cestu: Shrnutí a doporučení

Kdy preferovat fyzickou osobu?

Máte do 8 nemovitostí (nebo plánujete portfolio postupně budovat)
Využíváte hypoteční úvěr a chcete nízké náklady
Investujete s dlouhodobým horizontem
Chcete jednoduchou administrativu

Kdy zvolit investici přes s.r.o.?

Portfolio tvoří 8 a více nemovitostí
Chcete chránit osobní majetek
Plánujete joint-venture či skupinové projekty
Případně provozujete spekulativnější činnost nebo často obchodujete s nemovitostmi

Důležité závěrečné doporučení

Investice do nemovitostí je vždy individuální a závisí na vašich cílech, financích, chuti do administrativy i ochotě podstupovat riziko. Proto vždy doporučujeme konzultovat své záměry s daňovým poradcem, právníkem a odborníkem na investice do nemovitostí.

V případě větších portfolií nebo zásadních změn také počítejte s vyššími náklady a složitější administrativou při převodech mezi fyzickou osobou a s.r.o.