Ještě před deseti lety šlo o zapomenutý průmyslový brownfield. Dnes je Waltrovka synonymem pro moderní, prémiovou městskou čtvrť s kancelářemi, kavárnami, parkem a vysokou životní úrovní. Projekt Penta Real Estate a V Invest změnil Jinonice k nepoznání – a kdo tehdy vsadil na byt tady, udělal životní obchod.
Proč právě Waltrovka?
Když se v letech 2014–2015 spouštěla první etapa výstavby, ceny novostaveb v Jinonicích se pohybovaly mezi 45–64 tis. Kč/m². Do roku 2015 už stouply do pásma 65–80 tis. Kč/m².
Silná poptávka se soustředila na dispozice 2 + kk – ideální pro nájemní bydlení díky kombinaci blízkosti metra B, moderních kanceláří (Aviatica, Dynamica) a zeleného parku.
Aktuální nájmy v roce 2025 se zde pohybují v intervalu 23–29 tis. Kč/měs., což potvrzuje dlouhodobou atraktivitu lokality.
Modelový nákup v roce 2015
- Velikost bytu: 51 m²
- Kupní cena: 51 × 70 000 Kč = 3 570 000 Kč
- Vlastní zdroje (20 %): 714 000 Kč
- Hypotéka (80 %): 2,856 mil. Kč na 30 let
- Úroková sazba: 1,7 % (fix 5 let – tehdejší minimum pod 2 %)
Vývoj nájemného 2015–2025
V roce 2015 bylo možné byt pronajmout za zhruba 14 000 Kč + poplatky, což odpovídalo tržní hladině 260–280 Kč/m² v Praze 5.
Při průměrném růstu 5 % ročně se nájemné v roce 2025 dostalo do pásma 23–29 tis. Kč/měs.
Po započtení nákladů na správu (15 %) a fond oprav s pojištěním (2 %) se čistý výnos postupně zlepšoval s rostoucími příjmy.
Hypotéka a cash-flow
Období: 2015 – 2019
Úrok: 1,7 %
Roční splátka: 152 000 Kč
Průměrný čistý nájem*: 143 000 Kč
Cash-flow: – 9 000 Kč
Období: 2020 – 2024
Úrok: 2,5 %
Roční splátka: 169 000 Kč
Průměrný čistý nájem*: 182 000 Kč
Cash-flow: + 13 000 Kč
*po odečetní správy a rezerv
Za prvních 10 let bylo kumulativní cash-flow mírně záporné: –1,12 mil. Kč, protože první roky investor dotoval splátky z vlastních zdrojů.
Růst hodnoty a amortizace
Cena nových bytů v Nové Waltrovce v roce 2025 přesahuje 11 mil. Kč za 53 m², tedy zhruba 217 000 Kč/m².
Pro původní etapu použijme konzervativní tržní odhad 8 mil. Kč.
Po 10 letech splácení zůstává dluh 2,1 mil. Kč, takže vlastní kapitál činí 8 – 2,1 = 5,9 mil. Kč.
Výsledek po 10 letech
- Vložené vlastní zdroje: 0,714 mil. Kč
- Záporné cash-flow: 1,124 mil. Kč
- Celkový vstup (cash-in): 1,84 mil. Kč
- Získaná equity: 5,9 mil. Kč
- Čistý zisk: 4,06 mil. Kč
Jak si stojí proti akciím?
Za stejné období (2015–2025) dosáhl index MSCI World průměrného výnosu ~8,8 % p. a.
Byt na Waltrovce přinesl cca 16 % p. a. nominálně, resp. ~11 % p. a. reálně po zohlednění inflace.
Jak připomíná BiggerPockets, až 70 % zisků z nájemních nemovitostí pochází z růstu hodnoty, ne z krátkodobého cash-flow – a Waltrovka to dokonale potvrzuje.
Rizika a jak je řídit
- Úrokové šoky: držet část úvěru s kratší fixací a mít likvidní rezervu.
- Výpadky nájmu: v prémiové lokalitě minimalizujte – přednájem, profesionální správa.
- Regulační změny: sledujte ČNB a legislativu, počítejte s rezervou –2 p. p. na výnosu.
Co si z Waltrovky odnést
- Trpělivost se vyplácí: skutečná páka se projeví až po 10–15 letech.
- Lokalita poráží cash-flow: první roky ztrátové, přesto výnos nad akciemi.
- Profesionální správa se vyplatí: i s 15% poplatkem zůstává dvouciferný výnos.
- Inflaci poráží růst hodnoty, ne jen nájemné.
- Diverzifikujte: jeden byt je základ, ne celé portfolio.
Závěr
Příběh Waltrovky dokazuje, že strategicky zvolená nemovitost s hypotékou může dlouhodobě překonat akciové indexy.
I když první roky přinášely záporné cash-flow, růst hodnoty a pákový efekt z ní udělaly jednu z nejlepších realitních investic poslední dekády.
A čísla naznačují, že druhá dekáda bude ještě zajímavější.