Investování do nemovitostí je i dnes populární strategií pro budování bohatství. Mnoho lidí však často narazí na otázky typu: „Vyplatí se vůbec koupit byt na hypotéku, když nájemné nepokryje splátky?“ nebo „Není už pražský trh příliš drahý?“ V tomto článku vám představíme metodu čtyř čtverců (kvadrantů), díky které můžete objektivně vyhodnotit každou investici do nemovitosti – a zjistit, že i v současných podmínkách mají kvalitní nemovitosti dlouhodobě vysoký potenciál.
Co je metoda 4 čtverců?
Metoda čtyř kvadrantů je jednoduchý a přehledný způsob analýzy investice do nemovitostí, který si můžete aplikovat na jakýkoliv byt či dům, ať už v Praze, Brně nebo v regionu. Stačí papír či digitální zařízení rozdělit na čtyři části:
- Příjmy
- Výdaje
- Cash Flow (tok peněz)
- Návratnost a růst jmění (bohatství)
Každý kvadrant odhalí klíčovou část investiční analýzy – společně dávají jasný obrázek nejen o aktuálním stavu, ale hlavně o dlouhodobých výsledcích.
1. Příjmy z investice
Do prvního kvadrantu patří veškeré příjmy z nemovitosti, nejčastěji nájemné. Podle konzervativního odhadu například byt v Praze v hodnotě 8,5 milionu Kč v novostavbě vygeneruje cca 21 250 Kč měsíčně (tj. kolem 3 % výnosu ročně bez poplatků za služby).
- Výnosy rostou: Podle dat dlouhodobě rostou nájemné o cca 5 % ročně.
- Kvalitní nemovitosti přinášejí často nadprůměrné výnosy.
2. Výdaje spojené s nemovitostí
Druhý kvadrant pokrývá náklady – od hypotéky až po pojištění či fond oprav.
Typické položky:
- Splátka hypotéky (v modelovém příkladu cca 30 500 Kč měsíčně při úroku 3,5 %)
- Pojištění nemovitosti
- Daň z nemovitosti
- Nepřeúčtovatelné položky (např. fond oprav)
- Ostatní běžné výdaje
Celkem tvoří pravidelné měsíční výdaje cca 32 500 Kč.
3. Cash flow: Záporné vs. kladné a jeho význam
Třetí kvadrant ukazuje tok peněz – tedy rozdíl mezi příjmy a výdaji. V uvedeném příkladu byla počáteční cash flow záporná, cca -11 250 Kč měsíčně.
- Mýtus „ztrátové investice“: Mnoho lidí hodnotí investici pouze podle toho, zda nájemné splátky pokryje, a opomíjí další faktory.
- Vývoj v čase: Pravidelné navyšování nájemného znamená, že deficit se rok od roku snižuje – typicky za 6–7 let se cash flow dostane na nulu, v případě vyšší inflace ještě dříve.
4. Návratnost a růst bohatství (ROI)
Čtvrtý kvadrant kombinuje všechno dohromady a ukazuje skutečný výnos investice – nejen ve formě cash flow, ale i navýšení hodnoty nemovitosti a splácení dluhu.
Klíčové složky return on investment (ROI):
- Splácení hypotéky: Každoročně snižujete svůj dluh (např. za rok 120 000 Kč).
- Růst ceny nemovitosti: Konzervativně počítejte s růstem 6 % ročně (v případě bytu za 8,5 mil. Kč je to 510 000 Kč za rok).
- Záporné cash flow: Celkový deficit například 135 000 Kč ročně odečtete, ale je výrazně převážen růstem hodnoty a splácením dluhu.
Výpočet návratnosti:
- Vložená vlastní hotovost: cca 1,7 milionu Kč
- Celkový roční výnos: cca 495 000 Kč
- Procentní návratnost: cca 29 % ročně
Vložený kapitál neporovnáváme s pořizovací cenou nemovitosti, ale s vlastní hotovostí – to je zásadní pro správné vyhodnocení!
Proč má záporné cash flow smysl?
- Investice do kvalitní nemovitosti na velkém trhu (Praha, Brno) není sprint, ale maraton.
- Počáteční deficit se rychle zmenšuje díky růstu nájemného a hodnoty nemovitosti.
- Hypotéka je akcelerátor růstu jmění – pákový efekt umožní koupit více nemovitostí a dosáhnout vyššího výnosu než při investování pouze vlastní hotovosti.
Srovnání s jinými investicemi
V tradičních finančních produktech není běžné dosáhnout srovnatelné návratnosti (výnos cca 29 % ročně na vloženou hotovost) – a pokud ano, často za mnohem vyšší riziko (například kryptoměny, start-upy apod.).
- Nemovitosti nabízí dlouhodobý, stabilní růst při rozumné míře rizika.
- Páka (hypotéka) umožní rychlejší budování bohatství bez nutnosti spekulace.
Shrnutí: Jak začít s metodou čtyř kvadrantů
- Vyberte nemovitost a spočítejte očekávané příjmy (nájemné).
- Sestavte seznam všech nákladů (hypotéka, pojištění, fond oprav…).
- Spočítejte cash flow (rozdíl příjmy – výdaje).
- Zohledněte splácení dluhu a růst ceny nemovitosti pro celkovou návratnost.
Tipy:
- Buďte konzervativní při odhadech růstu a příjmů.
- Porovnávejte návratnost vůči vlastní vložené hotovosti, ne vůči ceně nemovitosti.
- Uvažujte v dlouhodobých scénářích – nemovitosti nejsou krátkodobá investice.
Pokud si nejste jistí výběrem nemovitosti nebo potřebujete konzultaci, neváhejte nás kontaktovat – rádi vám pomůžeme s analýzou i výběrem!
