Investiční byty patří k nejstabilnějším formám uložení kapitálu. Investoři však často řeší zásadní rozhodnutí: je výhodnější koupit několik let starou novostavbu, nebo investovat do bytu v developerském projektu, který bude dokončen až za 1–3 roky? Následující přehled shrnuje hlavní rozdíly, rizika i doporučení, opřená o naše zkušenosti.
1. Specifika starší novostavby a developerského projektu
Starší novostavba
- okamžitá možnost pronájmu a rychlý začátek výnosu
- obvykle nižší pořizovací cena
- okamžitý cashflow bez čekání
- mírnější nároky bank na bonitu
Developerský projekt
- nákup „na papíře“ s dodáním za 2 a více let
- vyšší pořizovací cena i vlastní kapitál
- moderní standardy, nízkoenergetické technologie a záruka
- potenciál výrazného růstu hodnoty před dokončením
- možnost výběru nejlepší dispozice v rámci projektu
2. Srovnání investičních parametrů
Modelové výpočty ukazují, že developerské projekty mohou i přes vyšší vstupní náklady přinést vyšší dlouhodobý čistý zisk. Důvodem je kombinace růstu hodnoty, lepší pronajímatelnosti a vyššího nájemného.
3. Výhody a nevýhody jednotlivých možností
Výhody starší novostavby
- okamžitý pasivní příjem
- nižší vstupní kapitál
- vhodné pro investory zaměřené na rychlé cashflow
Nevýhody
- byt již není v záruce
- pomalejší růst hodnoty než u developerských projektů
- nižší atraktivita pro bonitní nájemníky
Výhody developerského projektu
- nejmodernější standardy a energetická efektivita
- růst hodnoty mezi rezervací a kolaudací
- záruka na vady
- potenciálně lepší hypoteční podmínky
Nevýhody
- investice v prvních letech neprodukuje nájem
- vyšší pořizovací cena a vlastní vklad
- riziko zpoždění stavby
- další náklady na vybavení po převzetí
4. Pro koho je která varianta vhodná?
Starší novostavba je vhodná pro investory, kteří:
- potřebují okamžité cashflow
- mají omezenou hotovost nebo nižší bonitu
- hledají nižší vstupní riziko
Developerský projekt je vhodný pro investory, kteří:
- mohou vložit více vlastních prostředků
- očekávají vyšší budoucí zhodnocení
- preferují moderní standardy a bezstarostný provoz
- spekulují na růst cen a chtějí optimalizovat dlouhodobý výnos
5. Praktické rady pro rozhodování
- ověřte si reálné nájemní ceny v dané lokalitě
- počítejte s celkovými náklady včetně vybavení
- prověřte developera a financování projektu
- zvažte vývoj sazeb – u developerských projektů můžete načasovat hypotéku na pozdější období
- ponechte si finanční rezervu a neplánujte růst cen jako jistotu
Závěr a doporučení
Obě investiční varianty mají jasné využití. Starší novostavba je cestou k okamžitému příjmu a nižším požadavkům na vstupní kapitál. Developerský projekt nabízí vyšší potenciální výnos, moderní standardy a dlouhodobě atraktivnější portfolio, avšak za cenu vyšších vstupních nároků a dočasné absence příjmu.
Správná volba závisí na investiční strategii, časovém horizontu, finančních možnostech a ochotě čekat. Kdo dokáže přesně spočítat náklady, výnosy i rizika, může obě varianty využít velmi efektivně.