Investování do nemovitostí je dlouhodobá strategická hra, ve které může být občas nutné zamyslet se nad kvalitou svého portfolia a provést jeho obměnu. Rozeberme si konkrétní zkušenosti, čísla a postupy, které investorům pomáhají posunout se dál a ze svých investičních bytů vytěžit maximum.

Proč obměňovat portfolio nemovitostí?

Postupná evoluce investora

• Zkušenosti rostou s portfoliem – Jak investoři časem přibírají nemovitosti, roste i jejich kapitál, kvalita dostupných jednotek a investiční možnosti.
• Změny potřeb a očekávání – Na začátku často volíme levnější, menší byty, časem však získáváme prostředky na kvalitnější, méně problémové nemovitosti.

Hlavní motivy pro změnu

• Zvyšování výnosu a optimalizace nákladů
• Snížení problémovosti (např. časté opravy, rekonstrukce)
• Daňová optimalizace díky nové kupní ceně a aktuálním odpisům

Jak poznat správný čas na obměnu portfolia?

Podle Davida Bureše je kritické pravidelně analyzovat:

• Výnosnost jednotlivých jednotek – Pokud některé byty začínají "zaostávat" ve výnosu nebo mají vyšší náklady na údržbu, je čas zvážit jejich prodej.
• Frekvence oprav – Byty vyžadující časté rekonstrukce (např. elektroinstalace, stoupačky) znamenají nejen vyšší výdaje, ale i nižší spokojenost nájemníků.
• Oblíbenost na trhu – Pomalejší obsazování jednotky signalizuje nižší poptávku a menší atraktivitu.

Praktický příklad: Investor opakovaně investoval do oprav staršího bytu a následně jej prodal, což vedlo k zbytečné ztrátě času i peněz. Lepší by bylo byt prodat ještě před dalšími nákladnými rekonstrukcemi.

Srovnání: Starší panelový byt vs. novostavba

Čísla mluví jasně

• Panelový byt (2010): Kupní cena 2,75 mil. Kč, rekonstrukce cca 600 tis. Kč po 15 letech hodnota cca 6,6 mil. Kč
• Novostavba (2025): Kupní cena 7 mil. Kč, za 15 let hodnota cca 17 mil. Kč, bez nákladných rekonstrukcí, výrazně vyšší nájemné (cca 18 tis. Kč/měsíc)

Výnosy:

• Kumulované nájemné: Panel 2,1 mil. Kč / Novostavba 3,4 mil. Kč (za 13 let)
• Celkový rozdíl: až 8 milionů Kč ve prospěch novostavby

Proč jsou nové byty lepší?

• Vyšší poptávka, dobrovolná úroveň nájemného
• Delší setrvání spokojených nájemníků
• Nižší provozní náklady a menší riziko oprav

Daňová úspora při obměně nemovitostí

• Po delší době držení starého bytu klesá poměr úrokových odpisů vůči příjmu z nájmu, což zvedá daňovou povinnost.
• Nový byt znamená vyšší odpisy a úroky z hypotéky, čímž lze efektivně snížit daňovou zátěž.

Pozor na časové testy:

Po nových legislativních změnách je třeba držet byt 10 let, aby byl prodej osvobozen od daně z příjmu

Praktický checklist pro bezpečnou obměnu portfolia

1. Analyzujte rizikové parametry stávajících bytů

• Snížený čistý výnos
• Energetický štítek (D a horší)
• Pomalejší růst hodnoty bytu či delší obsazování

2. Výběr nové nemovitosti

• Pečlivě zkoumejte klíčové parametry: lokalita, orientace, ekonomika, výnosnost
• Neřešte pouze "výhled z okna", důležité jsou i detaily ovlivňující budoucí zájem nájemníků

3. Správné načasování prodeje

• Plánujte prodej staršího bytu v návaznosti na dokončení nového, abyste měli hotovost včas

4. Rezervní fond

• Mějte minimálně 6měsíční rezervu výdajů na spořícím účtu jako ochranu před nepředvídanou situací

5. Zohledněte časový test & daňové povinnosti

• Prověřte možnost čekat s prodejem, aby byla transakce daňově výhodnější

Tipy pro investory: Jak vylepšit své portfolio

• Nemyslete na nemovitosti jako na “lásku na celý život”. Portfoliem je třeba aktivně pracovat a “vyměňovat slabé kousky za silné”.
• Sledujte aktuální trh: V Praze je nabídka kvalitních bytů malá vzhledem k poptávce*.
• Využijte odborníky: Správce portfolia s kvartálním hodnocením, automatizovanou správou i pomocí s prodejem či nákupem vám ušetří čas i peníze.

Shrnutí a závěr

Pokud chcete mít skutečně efektivní a výnosné portfolio nemovitostí, neváhejte jej jednou za čas zrevidovat. Najděte slabší kusy, vyškrtněte je a vyměňte za nové, moderní bytové jednotky. Kvalitnější nemovitosti vám přinesou nejen vyšší výnos a nižší náklady, ale také stabilnější nájemní vztahy a menší starosti.

Potřebujete pomoct s obměnou portfolia?

Pokud si na tento proces netroufáte sami, neváhejte se obrátit na experty Podcasty BP, kteří vám s obměnou portfolia rádi pomohou.

Sledujte další naše články a podcasty pro inspiraci, know-how a přehled o investování do nemovitostí!