Investování do nemovitostí je oblíbený způsob, jak zhodnotit svůj majetek a zabezpečit budoucnost. Úspěšné spravování portfolia ale vyžaduje pravidelný audit – systematickou kontrolu složení, výnosnosti, rizik a dalších klíčových parametrů. V tomto článku vás provedeme klíčovými kroky auditu investičního portfolia nemovitostí podle zásad, které zazněly v našem podcastu.

Proč je audit portfolia nemovitostí důležitý?

Mnoho majitelů nemovitostí nemá dostatečný přehled o svých investicích. Často drží byty z emocionálních důvodů nebo zvyku, namísto optimalizace podle aktuálních tržních podmínek. Audit vám pomůže posunout se z tradičního vlastnického myšlení do mindsetu investora, který klade důraz na kvalitu, výnosnost a minimalizaci rizik.

Hlavní kroky auditu portfolia

Audit je vhodný pro každého vlastníka – od majitelů jednoho bytu po velké investory. Jeho výstupem jsou konkrétní akční kroky, které vedou k navýšení ziskovosti a snížení rizika.

1. Analýza cash flow

Základem je detailní přehled příjmů a výdajů:

Výnosy: Výše pronájmu jednotlivých bytů, příjmy z parkovacích stání, další poplatky.

Výdaje: Správa nemovitostí, daně, pojištění, fond oprav, průměrná neobsazenost (měsíce, kdy je byt bez nájemníka).

Doporučené postupy:

Zapište si do tabulky (ideálně Excelu) všechny své nemovitosti s adresami.

U každé zaznamenejte skutečný nájem a porovnejte jej s průměrem v dané lokalitě (využijte nástroje jako Valuo, Sreality, Bezrealitky).

Zvažte dopad fondů oprav a délky neobsazenosti – jde o často podceňované náklady, které významně snižují čistou výnosnost.

2. Srovnání s tržními hodnotami

Porovnání výše vašeho nájmu s aktuální tržní situací:

V praxi bývá rozdíl nejčastěji 10–15 % v neprospěch majitele.

Zvažte potenciální růst hodnoty nemovitosti: Novostavby mají vyšší tempo růstu než starší byty.

Proč je důležité sledovat trh?

Dlouhodobé udržování podnájmu pod trhem může znamenat přímou ztrátu. Správná cena nájmu ovlivňuje nejen výnos, ale i kvalitu nájemníka a celkovou atraktivitu bytu.

3. Financování a hypotéky

Řízení financování je klíčové pro flexibilitu investora:

Podívejte se, zda vaše hypotéky odpovídají aktuální tržní hodnotě nemovitosti.

Zvažte refinancování, například sjednocení více hypoték do jedné a „očištění“ některých bytů zástavy.

Volná nemovitost umožňuje lepší vyjednávání s bankami a rozšiřuje možnosti dalšího nákupu.

Hlavní tipy:

Hypotéku nevybírejte jen dle sazby, ale i metodiky a flexibility.

Pravidelně spravujte svůj úvěrový rámec – podmínky se mění, je potřeba je kontrolovat ideálně každých několik let.

4. Diversifikace a řízení rizika

Portfolio by mělo být rozdělené tak, aby snížilo celkové riziko. Zvažujte:

Lokalitu** – byty v jedné lokalitě či domě jsou rizikové.

Dispozici – kombinujte různé typy bytů (malé, střední, různé projekty).

Stav – preferujte bezúdržbové nemovitosti v dobrém technickém stavu, které nevyžadují velké renovace.

Akční kroky:

Staré či rizikové byty doporučujeme rekonstruovat nebo vyměnit za kvalitnější (i za cenu menší metráže).

Mějte přehled o technickém stavu domu – často nestačí rekonstruovat byt, ale je třeba vnímat stav společných prostor či fasády.

Portfolio rozkládejte do více segmentů – různé lokality, různé projekty (novostavby vs. starší domy).

5. Doporučení a akční plán

Po auditu vám jasně „zasvítí semafory“:

Zelená: Perfektní jednotky ponechat.

Oranžová: Průměrné byty zlepšit rekonstrukcí či úpravami.

Červená: Rizikové nebo neefektivní byty prodat a nahradit kvalitnějšími.

Co je typickým výstupem auditu?

Doplnění novějších nemovitostí do portfolia.

Prodej starých bytů – kvalita je výnosnější než kvantita.

Výrazné snížení starostí pomocí správcovské firmy či optimalizace počtu jednotek.

Mini případová studie: Výhody novostavby versus starší panelák

Podle reálných dat, které sdílel David Bureš, vychází pronájem novostavby 2KK (cca 50–55 m²) měsíčně zhruba na 26 tisíc Kč, zatímco panelákový 3KK (72–78 m²) na cca 23 tisíc Kč. Rozdíl ve výnosech za 15 let činí až 2 miliony korun ve prospěch novostavby – navíc bez nutnosti investovat stovky tisíc do rekonstrukce.

Jak si udělat audit doma?

Sepište všechny byty do tabulky.

Uveďte aktuální nájemné, tržní nájem a výdaje.

Porovnejte výnosnost každého bytu a identifikujte slabá místa.

Zvažte refinancování a správné rozložení portfolia.

Určete konkrétní akční kroky: rekonstrukce, prodej, nákup nového bytu.

Závěr: Řiďte své portfolio jako podnik

Pravidelný audit nemovitostí vám umožní maximalizovat výnos a minimalizovat rizika. Pokud nechcete všechno řešit sami, obraťte se na profesionály. Nastavte si strategie, které povedou k dlouhodobé finanční stabilitě i růstu.

Zajímají-li vás detailní postupy pro audit portfolia, sledování trhu nebo financování nemovitostí, podívejte se na další epizody a videa Podcasty BP.

Tip na závěr:

Vždy platí, že kvalita je lepší než kvantita. Tři nové, skvěle nastavené byty často vydělají více než šest starých panelákových jednotek a přinesou méně starostí.

Neváhejte nás kontaktovat a začněte svůj audit ještě dnes!