Investice do nemovitostí jsou stále populárním způsobem, jak efektivně zhodnotit své finance a rozšířit své portfolio. Jeden z častých dotazů, který řeší nejen zkušení investoři, ale i ti začínající, je otázka: Mám prodat starší byt a koupit nový, nebo si starší byt jednoduše ponechat a případně jej rekonstruovat?

Na základě poznatků z podcastu vám přinášíme komplexní průvodce, který vám pomůže rozhodnout se a pochopit všechny souvislosti.

Proč uvažovat o prodeji staršího bytu?

Starší byt ve vašem portfoliu může být považován za stabilní investici, která časem roste na hodnotě. Jak však zaznělo v podcastu, nové nemovitosti často nabízejí:

• Lepší parametry (moderní technologie, vyšší kvalita staveb)
• Nižší rizikovost (záruky, menší potřeba oprav)
• Vyšší atraktivitu pro nájemníky

Hlavní motivace ke změně

• Snížení provozního rizika a nákladů
• Získání vyššího nájemného
• Delší průměrná doba pronájmu kvalitnějších bytů
• Lepší možnost daňových odpisů z nové kupní ceny nemovitosti

Rekonstrukce vs. prodej – co je efektivnější?

V podcastu byly analyzovány reálné investiční případy ze zkušenosti Davida Bureše. Modelové srovnání zahrnovalo:

• Starší byt s investicí do rekonstrukce
• Výměna za novější byt (rozsáhlejší příklady)

Výhody ponechání staršího bytu

• Stálý příjem z nájmu
• Postupný růst hodnoty nemovitosti
• Možnost vylepšení technického stavu rekonstrukcí

Nevýhody

• Vyšší fondu oprav a investice do údržby
• Riziko menšího zájmu o pronájem
• Omezené možnosti zvyšování nájemného

Výhody nákupu nového bytu

• Vyšší výše nájmu už od začátku
• Rychlejší růst nájemného a hodnoty nemovitosti díky silnější poptávce
• Menší otáčka nájemníků
• Nižší náklady na údržbu a moderní technologie
• Lepší daňové odpisy

Konkrétní kalkulace – co říkají čísla?

Podle podcastu platí, že při porovnání dlouhodobého držení staršího bytu a investice do nového lze očekávat v desetiletém horizontu:

Starší byt:

Zisk z provozu a růstu hodnoty za 10 let: cca 5,4 milionu Kč

Nový byt:

Zisk z provozu a růstu hodnoty za 10 let: cca 6,7 milionu Kč (včetně transakčních nákladů)

Takto výrazný rozdíl je často daný lepší dynamikou růstu u modernějších objektů, vyšší atraktivitou pro kvalitní nájemníky a menším rizikem neobsazenosti.

Jak postupovat při rozhodování?

• Prověřte aktuální stav portfolia:
  Zjistěte, který byt je „slabý článek“ – tedy starší, méně atraktivní pro nájemníky.
• Vyhodnoťte potřebné investice:
  U starších bytů se často objevuje potřeba nákladných oprav (tepelné mosty, plísně...), což snižuje výnos.
• Zmapujte tržní poptávku v lokalitě:
  Nové byty v zajímavé lokalitě mohou výrazně zvýšit váš příjem.
• Zvažte načasování prodeje a nákupu:
  Podle zkušeností můžete benefitovat z růstu ceny i během čekání na dokončení nového bytu.
• Spočítejte si všechny transakční náklady:
  Realitní služby, hypotéky, poplatky – vše je třeba započítat do výnosů.
• Využijte odborné poradenství:
  Pro správné načasování a procesování transakce je vhodné obrátit se na odborníky, kteří znají právní a finanční detaily.

Proč je výměna bytu ideální pro investora?

• Zvýšení výnosu
• Vyšší příjmy z nájmu, vyšší zhodnocení v čase.
• Snížení rizika
• Novější byt znamená menší starosti a náklady na údržbu.
• Větší flexibilita
• Volné finance lze využít pro další rezervaci nového bytu.

Závěr: Rozhoduje chytré načasování a důkladná analýza

Nejlepší výsledky přináší aktivní správa portfolia, průběžné vyhodnocování nemovitostí a nebojácnost v rozhodnutích. Výběr mezi rekonstrukcí a prodejem je vždy nutné podpořit konkrétními čísly a prognózami dlouhodobého růstu.

Pokud si nejste jisti, obraťte se na zkušené investiční poradce, kteří vám s procesem pomohou od analýzy až po finální správu nemovitosti.

Potřebujete poradit nebo spravovat investiční byt?

Neváhejte nás kontaktovat.