Kladete si otázku, jestli má v současnosti stále smysl kupovat investiční byty v Praze? Jak dlouho trvá nákup, kolik vlastních prostředků si musíte připravit a proč je důležité dbát na pečlivý výběr? Tento článek, vycházející z epizody našeho pravidelného podcastu, vám poskytne jasné a praktické odpovědi podložené tvrdými daty z aktuálního trhu.
Proč ceny pražských bytů stále rostou a investice dává smysl?
Pro mnoho lidí se mohou dnešní ceny, které se v Praze velmi často pohybují kolem 200 000 Kč za metr čtvereční, zdát astronomické. Přesto má nákup na těchto cenových úrovních své ekonomické opodstatnění. Tím hlavním motorem je silná ekonomika města, nabídka dobře placené práce a s tím spojená neustále rostoucí poptávka po bydlení.
- Růst populace: V Praze žije v současnosti více než 1,4 milionu obyvatel a toto číslo se díky vnitrostátní migraci neustále zvětšuje.
- Silná poptávka cizinců: Město je atraktivní pro zahraniční pracovníky. Cizinci si, obzvláště v prvních letech pobytu, byty téměř výhradně pronajímají.
- Dlouhodobý růstový trend: Z pohledu 25letého průměru roste hodnota všech nemovitostí v Praze o více než 8 % ročně. Výše průměrného nájemného roste ročně o více než 5 %.
Nadprůměrné zhodnocení s profesionálním přístupem
Společnost FLET u svých pečlivě vybraných spravovaných nemovitostí eviduje růst hodnoty tempem, které je o 3 až 4 % vyšší než celopražský průměr. Růst nájemného pak překonává průměr o více než 2 %. Je klíčové si uvědomit, že nemovitost představuje dlouhodobou investici – krátkodobé výkyvy trhu v horizontu jednoho až tří let by pro investora neměly být rozhodující.
Kolik vlastních peněz si v roce 2026 připravit?
Silné inflační roky výrazně posunuly finanční nároky na pořízení kvalitní nemovitosti od developera. Aktuální průměrné ceny vhodných investičních bytů na trhu vypadají následovně:
- Menší byty (novostavby): Pohybují se typicky mezi 7 až 8,5 miliony Kč.
- Větší byty (např. dispozice 2+kk): Dosahují cenové hladiny 9 až 11 milionů Kč.
Pokud plánujete využít hypoteční úvěr, standardem trhu je aktuálně financování do výše 80 % LTV, což znamená nutnost pokrýt 20 % z vlastních zdrojů. U kvalitního malého bytu za 7 milionů Kč, ke kterému je nutné připočítat náklady na dodělání kuchyně a ponechat si určitou rezervu (například pro případ horšího bankovního odhadu), činí nutné minimum vlastních prostředků přibližně 2 miliony Kč.
Specifika investičních hypoték
Legislativa z poloviny roku 2026 definuje pravidla takzvaných investičních hypoték. Pokud nevlastníte žádnou další nemovitost, můžete u banky teoreticky dosáhnout až na 90 % odhadní hodnoty úvěrované nemovitosti. Pokud již naopak vlastníte jinou nemovitost vhodnou do zástavy, lze situaci řešit úvěrem kryjícím až 100 % kupní ceny nového bytu. U developerských projektů je však nutné počítat s faktem, že úvěr vyčerpáte na počátku a po celou dobu výstavby (typicky dva roky) platíte úroky z vyčerpané částky hypotéky.
Výběr investičního bytu: Proč se nespoléhat jen na vlastní instinkt?
Mnoho nadšenců do realit má pocit, že zvládnou vybrat nejlepší investiční byt sami, pouhým sledováním realitních portálů. Realita je však mnohem nekompromisnější. Z nabízených bytů v developerských projektech představuje naprostou špičku, vhodnou pro investici, jen zhruba 10 až 20 % jednotek. Kolem 30 % je průměrných a zbylých 50 % by společnost FLET pro investora striktně nedoporučila koupit, protože u nich hrozí delší prodlevy v obsazování nebo nižší dosahované nájemné.
Spolupráce se specializovanou společností, jako je FLET, přináší investorům tři stěžejní výhody:
- Časová výhoda a předprodeje: Přístup k atraktivním neveřejným nabídkám a možnost výběru bytů v časových oknech dříve, než se projekt otevře běžné veřejnosti.
- Přísné analytické filtrování: Vyhledávání probíhá výhradně v přibližně 25 pečlivě vybraných pražských mikrolokalitách. Každý byt je hodnocen podle zhruba 30 parametrů (dostupnost MHD, výše poplatků, hluk, kriminalita, patro atd.) a podrobuje se přesné ekonomické kalkulaci výnosnosti vloženého kapitálu.
- Právní bezpečnost: Každá smlouva podléhá důkladné kontrole vlastním advokátem. Není výjimkou, že kvůli nevýhodným právním podmínkám je nákup nakonec klientovi rozmluven.
Byrokracie a předání: Co je to AML a kdy byt začne vydělávat?
Nedílnou součástí nákupu nemovitosti je proces zvaný AML (Anti-Money Laundering). Jedná se o zákonnou povinnost namířenou proti praní špinavých peněz. Jako kupující budete muset na speciálním formuláři doložit bance, realitní kanceláři či developerovi původ vašich finančních prostředků (např. zdroj vašich 2 milionů v hotovosti). Bez splnění tohoto kroku nelze obchod dokončit a makléřům i developerům by v opačném případě hrozily vysoké pokuty.
Po finálním převodu nemovitosti na katastru a předání bytu následuje přípravná fáze. Specialisté FLETu převezmou novostavbu často na plnou moc, zaznamenají případné nedostatky a zajistí jejich odstranění s developerem. Následně probíhá instalace chybějící kuchyně, což od předání bytu trvá v průměru 4 až 5 týdnů. Teprve po dokončení interiéru, vybavení pračkou či osvětlením, nastupuje fotograf, zadává se inzerce a spouští se prohlídky. Je běžné, že u velkých projektů, kde se na trh dostane naráz desítky nájemních bytů, se prvotní nájemné nastavuje mírně pod průměr pro zajištění rychlého obsazení, a dorovnává se až při následném prodloužení smlouvy s prověřeným nájemníkem.
Pozor na ateliéry! Proč je FLET ze svého portfolia vyřazuje?
Na pražském trhu vzniklo v novostavbách množství tzv. ateliérů, zkolaudovaných jako nebytové jednotky, často z důvodu nesplnění norem na dostatek parkovacích míst. Zatímco dříve byly ateliéry vyhledávané pro svou nižší cenu, dnes se cenově velmi přiblížily standardním bytům. Jejich hlavním úskalím je nemožnost zřídit si zde trvalý pobyt. To zásadně odrazuje cizince, kteří trvalou adresu nezbytně potřebují pro ohlášení na cizinecké policii. Nákupem ateliéru se tak investor dobrovolně připravuje až o 70 % potenciálních zájemců o pronájem, a proto je FLET aktuálně nedoporučuje a nenakupuje.
Budování majetku a partnerství s Penta Real Estate
Na investice do nemovitostí je třeba nahlížet komplexně – nikoli jen jako na nákup jednoho bytu, ale jako na celoživotní budování majetku. To zahrnuje pravidelné revize portfolia, kdy dává smysl například prodat starší panelový byt s častějšími poruchami a limitovaným růstem nájmu, a prostředky plynule reinvestovat do nové, výnosnější nemovitosti.
Tuto komplexní a stabilní službu posiluje skutečnost, že od září 2025 je 50% vlastníkem společnosti FLET renomovaný developer Penta Real Estate. Toto strategické spojení přináší investorům do portfolia (které dnes čítá kolem 1400 spravovaných jednotek) silného a stabilního partnera. Zpětná vazba z přibližně 200 až 300 týdenních prohlídek nájemních bytů tak nyní putuje přímo k developerům, což pomáhá optimalizovat budoucí projekty nájemního bydlení (tzv. build-to-rent) tak, aby dokonale sloužily potřebám nájemníků i majitelů.
Začněte budovat svůj majetek s FLETem ještě dnes
Zaujaly vás informace z článku a uvažujete o bezpečné investici do pražských nemovitostí? Nenechávejte výběr náhodě. Svěřte se do rukou profesionálů a získejte přístup k neveřejným nabídkám ve FLETshopu i naší rozsáhlé vzdělávací akademii. Kontaktujte nás pro úvodní konzultaci.
