Čekáte na splasknutí realitní bubliny nebo na zásadní pokles úrokových sazeb? Hlavní ekonom skupiny Natland, Petr Bartoň, odhaluje, proč jsou vysoké ceny bytů v České republice logickým důsledkem dlouhodobých problémů a proč je čekání na "ideální příležitost" hazardem. Zjistěte, jak reálně funguje český realitní trh a proč je vlastní bydlení tou nejlepší důchodovou reformou.
Zablokovaná výstavba: Skutečný viník drahého bydlení
Neustále slyšíme o realitní bublině, ale realita je mnohem prozaičtější. Ceny bytů v Česku (a zejména v Praze) nerostou kvůli umělému nadhodnocení, ale kvůli brutálnímu nedostatku nabídky. Podle dat Světové banky máme jedno z nejpomalejších stavebních řízení v celém civilizovaném světě – dokonce pomalejší než řada afrických států.
Stavba běžného bytového domu v Česku se administrativně vleče tak dlouho, jako stavba jaderné elektrárny. Obrovskou část ceny nového bytu dnes tvoří právě cena "ztraceného času" (úroky, byrokracie, odvolávání), kterou nakonec zaplatí koncový kupující. Dokud se tento systém radikálně nezmění, poptávka bude vždy převyšovat nabídku.
Demografie a mýtus "prázdných bytů"
Často se v médiích objevují dezinformace o tom, že za nedostatek bytů mohou spekulanti, kteří drží "statisíce bytů prázdných". Toto je podle ekonoma Bartoně naprostý omyl vycházející ze špatné metodiky sčítání lidu. Do kolonky prázdných bytů (bez trvalého bydliště) se v ČR automaticky počítají statisíce rekreačních chat a chalup, což je český národní fenomén z dob socialismu.
“Nejméně prázdných bytů v republice najdete právě v kategorii investičních bytů. Investor je ten poslední, kdo by chtěl nechat byt ležet ladem. Hned jak jej koupí, snaží se ho pronajmout.”
Kromě toho se mění naše návyky – zatímco dříve žilo v jednom bytě více generací, dnes roste počet "singles". Lidí početně sice tolik nepřibývá, ale potřebujeme mnohem více "střech", pod kterými žijeme nezávisle na sobě.
GEO Focus: Praha vs. Regiony – Kde a jak investovat?
Při investování do nájemního bydlení se často zvažuje lokalita. Mnoho začínajících investorů z Prahy láká vyšší teoretický výnos v regionech, jako je například Ústí nad Labem. Zde je však nutné rozlišovat mezi rizikem a nejistotou.
- Praha a velká města: Pořizovací cena je astronomická, výnos (yield) procentuálně nižší. Nicméně z pohledu kontinuity pronájmu a bonity nájemníků je zde mnohem vyšší bezpečnostní polštář. Zhodnocení probíhá primárně v růstu ceny samotného aktiva (kapitálový růst).
- Regiony (např. Ústecký kraj): Nabízí lákavé cash-flow díky nižším kupním cenám, ale investor na sebe bere vyšší riziko výpadku nájemného, insolvencí a poškození bytu. Úspěch zde stojí a padá na perfektním screeningu (prověření) nájemníků.
Zlevnění hypoték byty nezlevní (Spíše naopak)
Častým politickým slibem napříč všemi stranami je "dostupnější bydlení díky dotovaným či levnějším hypotékám". Ekonomické zákony jsou však neúprosné: pokud zlevníte hypotéky v prostředí, kde se nestaví nové byty, pouze přilijete peníze na trh s fixní nabídkou. Výsledkem je, že to, co lidé ušetří na úrocích v bance, obratem připlatí na zvýšené kupní ceně samotného bytu.
Vlastní nemovitost jako jediná fungující důchodová reforma
Česká republika nemá efektivní důchodovou reformu a demografický vývoj ukazuje, že státní penze nebudou schopny udržet životní standard seniorů. Vyniká zde jeden zásadní fakt:
Až 90 % pravděpodobnosti, že se člověk v důchodu neocitne v sociální nouzi, závisí na tom, zda bydlí ve vlastní nemovitosti, nebo platí tržní nájem.
Zatímco peníze na běžných a spořicích účtech jsou dlouhodobě požírány reálnou inflací, nemovitost funguje jako uchovatel hodnoty a pojistka proti skokovému propadu životní úrovně ve stáří.
Zajistěte si svou budoucnost. Nečekejte na Godota (ani na levné hypotéky).
Jak v článku upozorňuje ekonom Petr Bartoň, čekání na ideální příležitost na trhu je loterie, kde většinou prohráváte čas i peníze. Pokud chcete ochránit své úspory před inflací nebo si vytvořit jistotu na důchod, nejlepší čas začít byl včera. Ten druhý nejlepší je dnes.
- Uvažujete o investici, ale nechcete udělat chybu? Domluvte si s námi nezávaznou konzultaci.
- Už byt máte, ale nechcete řešit starosti s nájemníky? Převezmeme váš byt do profesionální správy.
- Chcete si vše nejdříve spočítat? Vyzkoušejte naši kalkulačku investičního výnosu zdarma.
