Mnoho majitelů investičních bytů si myslí, že když se o pronájem budou starat sami a nikomu za to nebudou platit, vyjde je to levněji. Dlouhodobá praxe ale ukazuje, že takzvaná samospráva může být naopak podstatně dražší než služby profesionálů. V tomto článku se podíváme na nejčastější úskalí pronajímání bytů na vlastní pěst a ukážeme si, jak z vaší nemovitosti vytěžit maximum bez zbytečných starostí.
Proč vás při správě bytu připraví o peníze vlastní emoce?
Jedním z největších problémů samosprávy jsou emoce a osobní vazby. Majitelé bytů často nechtějí navyšovat nájemné stávajícím spolehlivým nájemníkům, i když tržní ceny nájmů rostou. Tento zdánlivě drobný ústupek může v horizontu tří až sedmi let vytvořit ohromný rozdíl v celkovém výnosu z nemovitosti.
Profesionální správa naopak přináší systém a specializovaný tým odborníků, kteří k pronájmu přistupují racionálně. Jejich cílem není jen vybrat nájem, ale dosáhnout co nejvyššího čistého výnosu po zdanění.
Tušíte, kolik vás stojí každý neobsazený den?
Každý den, kdy je byt neobsazený, představuje pro majitele ztrátu a čistý náklad, který musí platit z vlastní kapsy. Jaké chyby dělají majitelé nejčastěji?
- Zdržení s inzercí: Nemají čas byt po převzetí rychle nafotit a připravit do inzerce.
- Finanční ztráty: Pokud byt zůstane například dva měsíce volný, může majiteli snadno utéct na nájemném i 50 000 Kč.
- Ideál stoprocentní obsazenosti: Profesionální správce hledá nového nájemníka ještě v době, kdy v bytě běží výpovědní lhůta předchozímu obyvateli. Díky tomu lze najít nového nájemce s minimální prodlevou.
Víte, proč nevybavený byt vydělává více než ten s nábytkem?
Majitelé se často ptají, proč by měli byt před pronájmem rekonstruovat. Odpověď je jednoduchá: moderní nájemníci chtějí za své peníze to nejlepší, co trh nabízí.
- Riziko špatného stavu: Nemovitost v horším stavu přitahuje méně bonitní a problémové zájemce, kteří mohou byt více opotřebovat nebo přestat platit.
- Základní standard: Byt by měl ideálně disponovat kvalitními vinylovými podlahami, velkoformátovými obklady v moderní koupelně a novou, snadno servisovatelnou kuchyňskou linkou (například z IKEA).
- Nábytek spíše škodí: Plně vybavené byty (s postelí, televizí či sedačkou) se z ekonomického hlediska nevyplácí, protože při každé výměně nájemníka hrozí poškození nábytku a nutnost drahých oprav. Plné vybavení dává smysl pouze u takzvaných mikrobytů, kde musí architekt chytře využít každý metr.
Kdo a jak by měl správně určovat cenu nájmu?
Pokud majitel trvá na nereálně vysoké ceně (často na základě dojmů z okolí), byt zůstává zbytečně prázdný. Zkušení správci pracují jinak:
- Využívají cenové mapy a aktuální data z trhu.
- Pracují s dynamickým naceněním (pricingem) a cenu pravidelně upravují, dokud nenajdou ideální průsečík mezi maximální cenou a rychlostí pronajmutí (zpravidla do dvou až čtyř týdnů).
- Smlouvy s podnájemníky uzavírají vždy na dobu jednoho roku. To umožňuje každý rok reagovat na trh a aktualizovat výši nájemného či poplatků.
Znáte skrytá rizika ohledně vyúčtování a pojištění škod?
Administrativa kolem bytu dokáže potrápit nejednoho majitele. Zvláště u vyúčtování služeb. Víte, že pokud vyúčtování neuděláte nebo ho zpracujete chybně, hrozí vám sankce 50 Kč za každý den prodlení? Vzhledem k tříleté promlčecí lhůtě se taková chyba může vyšplhat na více než 100 000 Kč.
Jak profesionálové chrání váš majetek:
- Řešení škod: Pokud nájemník poškodí vybavení nad rámec běžného opotřebení, oprava se hradí z jeho kauce, z pojištění nebo ze speciálního rezervního fondu.
- Pojištění: Zatímco vy si jako majitel platíte pojištění stavby a nemovitosti, správce pro nájemníka zajistí pojistku odpovědnosti a domácnosti (až na 10 milionů Kč). V případě úniku vody nebo požáru je tak postaráno i o případné škody u sousedů.
Jak můžete mít nad bytem kontrolu, ale bez starostí?
Svěření bytu do profesionální správy neznamená ztrátu kontroly. V dnešní době můžete mít jako majitel přístup do přehledného klientského portálu. V něm detailně vidíte všechny své nemovitosti, výnos z vloženého kapitálu, růst hodnoty majetku v čase i přesné podklady pro vaše daňové přiznání.
Cílem dobré správy zkrátka není jen vybírání nájemného, ale komplexní budování a zhodnocování vašeho majetku. Pokud chcete mít z investičního bytu radost a pravidelný příjem bez starostí s údržbou, vyúčtováním a hledáním nájemníků, profesionální správa je tou nejbezpečnější a ve výsledku i nejvýnosnější cestou.
