Trh s nemovitostmi prochází zásadní proměnou. Zatímco dříve bylo snem většiny lidí vlastnit velký byt na předměstí, dnešní mladá generace uvažuje jinak. Do Prahy i dalších velkých měst naplno dorazil trend ze světových metropolí, jako jsou Londýn nebo Paříž. Tím trendem jsou mikrobyty a koncept zvaný Build to Rent (BTR).
Co přesně tyto pojmy znamenají, proč za ně nájemníci rádi platí prémiové částky a z jakého důvodu by tento segment neměl uniknout pozornosti investorů?
Co jsou mikrobyty a koncept Build to Rent?
Když se řekne mikrobyt, bavíme se o jednotkách s podlahovou plochou typicky od 20 do 45 metrů čtverečních. Nejde ale o žádné nouzové ubytování. Naopak. Tyto byty jsou vysoce efektivně a komfortně zařízené.
S mikrobyty úzce souvisí zkratka BTR (Build to Rent – postaveno k pronájmu). Znamená to, že developer staví celý projekt už od počátku s cílem, že se byty nebudou rozprodávat koncovým uživatelům k vlastnímu bydlení, ale budou sloužit výhradně k pronájmu. Celý dům tak často zůstává v rukou jednoho majitele nebo profesionálního správce.
Malý osobní prostor, obrovské komunitní zázemí
Proč by někdo chtěl žít na 25 metrech čtverečních? Odpovědí je lokalita a životní styl. Mladí profesionálové, singles, studenti i zahraniční pracovníci chtějí žít v centru dění. Nechtějí trávit hodinu denně dojížděním z okraje města.
Základní filozofií mikrobytů je, že život nájemníků probíhá z velké části mimo samotný byt – tam se jdou v podstatě jen vyspat. To, co chybí na metrech čtverečních v soukromí, je plně vynahrazeno ve společných prostorách budovy. BTR projekty běžně nabízejí:
- Moderní posilovny a sauny přímo v domě.
- Společné coworkingové prostory pro práci z domova.
- Komunitní střechy, venkovní kuchyně a grilovací zóny.
- Praktické sdílené prádelny, které šetří místo v samotném bytě.
3 pražské projekty, které určují trend
Jak vypadá tento trend v praxi? Podívejme se na tři různé přístupy, které momentálně formují pražský trh:
1) Fragment Karlín: Prémiový průkopník
Nepřehlédnutelný bytový dům v Karlíně, který zdobí obří sochy Davida Černého, je typickým zástupcem BTR. Projekt od společnosti Trigema nabízí kolem 140 plně vybavených jednotek určených primárně k pronájmu. Hned od počátku se zde dbalo na maximální efektivitu a kvalitu služeb. Poptávka ukázala, že lidé jsou za tento komfort ochotni zaplatit – cena pronájmu se zde pohybuje přes 700 Kč za metr čtvereční, což je o stovky korun více než v běžných bytových domech.
2) Momentum Smíchov: Nová adresa pro mladé profesionály
V červnu 2026 se začalo fyzicky pracovat na projektu Momentum na Smíchově, za kterým stojí developer Penta Real Estate. Oproti Fragmentu si zde mohou investoři jednotlivé byty (z celkových cca 240) koupit do osobního vlastnictví. Budova bude plná moderních technologií – od rekuperace, přes chlazené stropy, až po systém chytré domácnosti Loxone. O jednotnou a profesionální správu se zde bude starat společnost FLET, aby byla zaručena kvalita služeb a funkčnost celého objektu.
3) Atrium Petřiny: Dostupné a vysoce žádané
Tento projekt, původně od J&T, je zaměřený na studenty a mladé lidi, pro které by byly lokality jako Karlín či Smíchov už finančně nedosažitelné. Najdete zde jak nejmenší jednotky kolem 23 m², tak i byty pro spolubydlení se sdílenou kuchyní. Poptávka je zde tak obrovská, že projekt funguje na principu „White Listů“ – čekacích listin, kam se zájemci zapisují, pokud se nějaký byt uvolní.
Proč jsou mikrobyty magnetem pro investory?
Z pohledu investice nabízejí mikrobyty hned několik zásadních výhod. Proč byste měli zvážit zařazení mikrobytu do svého portfolia?
- Vyšší výnos: Přestože je cena za metr čtvereční vysoká, díky malé celkové ploše je pořizovací cena bytu nižší než u klasického 2+kk. Nájemné se naopak drží velmi vysoko, což ve výsledku generuje investorovi často vyšší procentuální výnos než u běžného bytu.
- Ideální pro začátečníky: Díky nižší absolutní kupní ceně jde o skvělý odrazový můstek pro začínající investory.
- Konec starostí s SVJ: U starších činžovních domů narážíte na problémy se společenstvím vlastníků (SVJ), kde je těžké prosadit opravy nebo modernizace. Část vašeho výnosu navíc „spolknou“ neefektivní energie a údržba starého domu. U moderních BTR projektů spravuje budovu profesionál, což zajišťuje hladký chod a zachování hodnoty investice.
- Prémiová klientela: Kombinace skvělého místa, moderních technologií a komunitních služeb přitahuje bonitní klientelu, často manažery ze zahraničních firem, kteří vyžadují 100% servis a jsou ochotni si za něj připlatit.
Změna myšlení: Flexibilita místo hypotéky
Současná mladá generace už netrvá na tom, že musí bydlet ve vlastním. Oceňují flexibilitu – možnost dát výpověď a za tři měsíce se přestěhovat do většího bytu s partnerem, nebo odjet pracovat na druhý konec světa.
Trend mikrobytů a nájemních domů se špičkovými službami je jasnou odpovědí na tyto potřeby a představuje budoucnost realitního trhu ve velkých městech.
Zajímá vás investice do moderních mikrobytů nebo hledáte profesionální správu pro vaši nemovitost? Jsme připraveni vám s výběrem i následnou péčí pomoci. Ozvěte se nám.
