Představa pasivního příjmu z nemovitostí bývá často zjednodušována do líbivé rovnice: koupím byt na hypotéku, nájemník zaplatí splátku a mně každý měsíc zbyde několik tisíc do kapsy. Na současném pražském realitním trhu v roce 2026 však realita vypadá jinak.
Při nákupu novostavby na hypotéku bývá měsíční bilance příjmů a výdajů v prvních letech záporná. Vyvolává to logickou námitku: „Proč bych měl kupovat byt, který musím ze začátku živit já, místo aby živil on mě?“
Odpověď spočívá v rozdílu mezi krátkodobým cash flow a dlouhodobým budováním čistého majetku. Následující případová studie reálného bytu v Praze ukazuje celou finanční matematiku v horizontu 15 let.
Případová studie: 2kk v novostavbě od Central Group (Praha, 2026)
Pro modelový příklad slouží reálná transakce investičního bytu v novém developerském projektu od největšího českého rezidenčního stavitele Central Group:
- Pořizovací cena bytu: 7 360 000 Kč
- Rezervační záloha (vlastní zdroje): 10 % z kupní ceny
- Odměna za vyhledání nemovitosti: 3 % + DPH
- Doba výstavby do kolaudace: 2 roky
- Doplatek při dokončení: dalších 10 % z vlastních zdrojů + dovybavení (kuchyňská linka, spotřebiče, pračka cca 240 000 Kč)
- Hypotéka (LTV 80 %): čerpána až po 2 letech při kolaudaci a předání bytu
Celkový vlastní kapitál potřebný pro rozjezd investice představuje přibližně 2 miliony Kč, přičemž je rozložen v čase: zhruba 1 milion Kč v roce 2026 a druhý milion Kč při dokončení v roce 2028.
Fáze 1: Neviditelný zisk během výstavby (2026–2028)
Během dvou let výstavby se z pohledu měsíčních výdajů neděje nic: investor neplatí žádné splátky hypotéky, neřeší nájemníky ani správu.
Díky složení 10% akontace a podpisu smlouvy o budoucí kupní smlouvě (SoBKS) má však investor zafixovanou kupní cenu a ovládá 100 % hodnoty nemovitosti pouhou desetinou vlastního kapitálu.
Pravidlo včasné rezervace: Většina pražských developerů zvyšuje ceníkové ceny po kvartálech či podle procenta vyprodanosti projektu. Při konzervativním odhadu růstu cen o 6 % ročně (přestože dlouhodobý pražský 25letý průměr přesahuje 8 % ročně) naroste tržní hodnota bytu za 2 roky výstavby o cca 900 000 Kč.
V okamžiku přebírání klíčů a prvního čerpání hypotéky tak investor disponuje aktivem s vyšší hodnotou, aniž by do něj během stavby poslal jedinou měsíční splátku.
Fáze 2: Záporné cash flow po dokončení a proč nejde o ztrátu
V roce 2028 dochází k dokončení bytu, vybavení interiéru a nástupu prvního nájemníka. Nastává fáze, které se řada začínajících investorů zalekne:
| Položka (počátek pronájmu) | Měsíční částka | Poznámka |
| Předpokládané nájemné | 22 000 Kč | Kalkulováno s 5% meziročním růstem nájmů v Praze |
| Splátka hypotéky (80 % LTV) | - 31 600 Kč | Výchozí sazba cca 5 % p.a. na 3letou fixaci |
| Profesonální správa bytu (15 %) | - 3 300 Kč | Kompletní správa bez starostí majitele |
| Výsledné měsíční cash flow | - 12 900 Kč | Investor doplácí ze své kapsy |
Proč „dotování“ hypotéky neznamená prodělek?
- Splátka hypotéky není náklad: Splátka bance se skládá ze dvou částí – úroku (náklad na cizí kapitál) a úmoru (splátka jistiny). Úmorová část představuje nucené spoření: každou splátkou investor snižuje dluh a zvyšuje svůj čistý podíl v nemovitosti. Peníze tedy nemizí, nýbrž se transformují do vlastního majetku.
- Refinancování a indexace nájmů: Po uplynutí 3leté fixace (1 rok provozu) a přechodu na dlouhodobou průměrnou sazbu kolem 4 % klesne měsíční splátka o cca 3 400 Kč. Současně každoroční valorizace nájemného (dle Deloitte Real Indexu v Praze rostou nájmy o 6–7 % ročně) stahuje měsíční doplatek pod 9 000 Kč.
- Cesta k nule (Break-even): Rozdíl mezi nájmem a výdaji se každým rokem zmenšuje. Přibližně v 8. roce splácení se cash flow vyrovnává na nulu a následně se překlápí do stabilního kladného zisku.
Fáze 3: Výsledky po 15 letech na pražském trhu
Jak vypadá celková bilance investora po 15 letech držby bytu při zachování konzervativního zhodnocení 6 % p.a.?
- Předpokládaná tržní hodnota bytu: cca 18 700 000 Kč
- Zbývající dluh na hypotéce: cca 3 800 000 Kč
- Čistá hodnota nemovitosti (Equity): cca 14 900 000 Kč
- Vložený vlastní kapitál: cca 2 000 000 Kč (vstupní náklady) + cca 600 000 Kč (kumulované záporné cash flow v prvních letech)
- Čistý vytvořený zisk: +12 300 000 Kč
Původně vložený kapitál necelých 2 milionů korun se díky finanční páce hypotéky a růstu pražského trhu zhodnotil 5,76násobně.
Skrytý bonus v ČR: Daňová optimalizace pro OSVČ (§ 7 vs. § 9)
Specifikum českého daňového systému umožňuje investorům, kteří podnikají jako OSVČ (příjmy dle § 7 ZDP), započítat daňovou ztrátu z pronájmu (§ 9 ZDP) proti zisku z podnikání.
Při koupi novostavby na vysokou hypotéku tvoří v prvních letech dominantní část výdajů úroky z úvěru a daňové odpisy nemovitosti. Tyto daňově uznatelné položky spolehlivě převýší inkasované nájemné.
Výsledná daňová ztráta z pronájmu poníží celkový daňový základ OSVČ. Z každých 100 000 Kč takto vykázané ztráty ušetří podnikatel v praxi 15 000 Kč na dani z příjmů.
Pro koho investice do pražské novostavby NENÍ vhodná?
- Lidé bez likvidní finanční rezervy: Vstupovat do koupě bytu s nulovou rezervou je hazard. Investor musí mít polštář na situace, kdy bankovní odhad vyjde níže, byt zůstane měsíc bez nájemníka nebo vznikne potřeba nečekaného výdaje.
- Investoři s horizontem pod 10 let: Nemovitosti těží ze stability a dlouhého horizontu. Krátkodobý horizont pod desetiletí představuje spíše spekulaci na tržní cyklus.
- Budoucí rentiéři hledající okamžitý příjem: Kdo potřebuje peníze z nájmu na živobytí hned od prvního měsíce, nesmí využívat vysokou hypotéku. Pro okamžitou rentu je určen nákup v hotovosti bez dlužní zátěže.
Často kladené otázky (FAQ)
Co když úrokové sazby na trhu neklesnou na očekávaná 4 %?
I v případě konzervativnějších či pesimističtějších scénářů, kdy by úrokové sazby stagnovaly výše, funguje tlumicí efekt v podobě růstu nájemného. Když rostou sazby hypoték, méně lidí dosáhne na vlastní bydlení a roste poptávka po nájmech, což tlačí tržní nájemné vzhůru. Konečný zisk po 15 letech nemusí činit 12,3 milionu Kč, ale například 8 milionů Kč – což stále znamená několikanásobné zhodnocení počátečního vkladu.
Proč se soustředit na Prahu a developerské projekty?
Praha představuje nejlikvidnější realitní trh v České republice s chronickým nedostatkem bytů a silnou kupní i nájemní silou. Novostavby od prověřených developerů (např. Central Group) navíc minimalizují riziko technických vad, disponují zárukou a lákají bonitní nájemníky.
Co dělat, pokud nemám na akontaci v Praze 2 miliony korun?
Pokud nedosahujete na pražský trh, dává smysl začít v menších krajských městech (např. Pardubice) za dodržení stejných investičních pravidel, případně budovat základní kapitál prostřednictvím nemovitostních podílových fondů již od několika set korun měsíčně. Zásadní chybou je nedělat nic a nechat peníze ztrácet hodnotu na běžném či spořicím účtu.
