Investice do nemovitostí: Je lepší koupit starý činžák, nebo byty v novostavbě?
Máte k dispozici větší množství kapitálu a zvažujete, kam ho bezpečně a s maximálním výnosem uložit? Pro mnoho bonitních investorů se na první pohled zdá jako nejlogičtější a nejvýhodnější krok koupě celého činžovního domu. Často mají pocit, že jde o ucelenější řešení v rámci jedné transakce, kdy mají vše na jednom místě a vyhnou se řešení záležitostí se společenstvím vlastníků jednotek (SVJ). V novém díle našeho podcastu si ale ukazujeme i druhou stranu mince. Z dlouhodobé praxe vyplývá, že investice do prémiových novostaveb často přináší nejen více klidu, ale i prokazatelně vyšší finanční zhodnocení.
Mýtus pasivního příjmu: Činžák je spíše firma než investice
Největší mýlkou mnoha investorů je představa, že činžovní dům automaticky znamená pasivní příjem. Realita je taková, že koupí staršího domu si v podstatě kupujete projekt a firmu, na které je potřeba neustále pracovat.
Když koupíte dům například za 100 až 150 milionů korun s 25 jednotkami, získáváte budovu s nájemníky, kteří zde bydlí různě dlouho.
- Každý byt je v naprosto jiném technickém stavu, protože případné rekonstrukce probíhaly namátkově – některé před dvaceti lety, jiné teprve nedávno.
- Kromě samotných bytů musíte neustále řešit technologicky zastaralý stav domu jako celku.
- Vybíhají na vás „kostlivci“ v podobě vlhka ve sklepě, nutnosti opravit střechu, společné prostory nebo výtah.
- V prvních letech po nákupu tak často zjistíte, že do budovy vracíte nejen veškeré vybrané nájemné, ale že musíte dům z pohledu cash flow dotovat i ze svých vlastních zdrojů.
Skryté pasti starých domů, které vám sežerou výnos
Starší domy mají své historické kouzlo, ale z pohledu investiční efektivity ukrývají mnohá úskalí.
- Špatný mix bytů: V činžácích narazíte na neefektivní velkometrážní byty (např. 3+kk, 4+kk) nebo půdní vestavby.
- Snaha o jejich rozdělení na menší jednotky (přetahání odpadů atd.) může stát zhruba půl milionu korun na byt, což často zcela anuluje potenciální zisk.
- Problém s parkováním: Historické domy, i v prémiových lokalitách jako jsou Vinohrady nebo Holešovice, často nedisponují dostatečným parkováním.
- Nemožnost zaparkovat výrazně snižuje kvalitu nájemníků, kteří mají o takové bydlení zájem, a byty se tak hůře obsazují.
- Vysoké provozní náklady: Zatímco fond oprav u bytů v novostavbách se často pohybuje pod hranicí 10 Kč za metr čtvereční, u starších nemovitostí činí tyto náklady 30 až 50 Kč na metr.
- Zásahy památkářů: Nutné úpravy pláště budovy, výměna fasády nebo oken se mohou pod bedlivým dohledem památkářů extrémně prodražit.
Proč byty v novostavbách vítězí na plné čáře?
Investice stejného balíku peněz do několika kurátorsky vybraných bytů v moderních developerských projektech nabízí diametrálně odlišný zážitek.
- Kupujete technologicky to nejlepší, co trh aktuálně nabízí.
- Nové, čisté a „voňavé“ byty bez problémů přitahují ty nejlepší a nejbonitnější nájemníky.
- Lidé oceňují moderní komfort, jako je možnost přijet autem do garáže a přejít v jedné rovině rovnou k výtahu a do bytu.
- Při nákupu v předprodeji (např. dva roky před spuštěním projektu) vám k rezervaci stačí vložit jen 20 % kapitálu.
- Zbylých 80 % peněz můžete nechat zhodnocovat v jiných investičních nástrojích, zatímco samotné byty vám už do svého dokončení rostou na hodnotě.
Případová studie: O 100 % vyšší výnos bez starostí
V podcastu také zmiňujeme nedávný případ klienta, který před sedmi lety koupil starý činžák. Po propočtech a srovnání vývoje trhu jsme dospěli k jasnému závěru: kdyby investor tehdy za stejnou částku nakoupil investiční byty u průměrného pražského developera, jeho majetek by měl dnes téměř dvojnásobnou hodnotu. Navíc by si ušetřil obrovské množství starostí a příběhů s opravami, které musel v historickém domě hasit.
Docházejí vám s činžákem síly? Existuje efektivní exit plán
I mnozí miliardáři se ocitají v situaci, kdy tráví čas v montérkách, běhají po domě a řídí řemeslníky, protože někde praskla voda. Přestože mají správce, dům je emočně a energeticky vysává, protože z vybraného cash flow nestačí pokrývat stále dražší rekonstrukce. Pokud jste v situaci, kdy vás majetek spíše svazuje, než aby vám dělal radost, nabízí se strategické řešení.
Obměna portfolia může vypadat tak, že se dům rozdělí na jednotlivé bytové jednotky a vytvoří se profesionální SVJ. Následně se byty rozprodají koncovým zájemcům, díky čemuž utržíte vyšší cenu, než kdybyste prodávali celou budovu jednomu kupci. Získaný kapitál se poté reinvestuje do čistých novostaveb. Získáte tak majetek s rostoucí hodnotou a především klid.
Začněte řídit svůj majetek s lehkostí
Cílem investování by nemělo být hromadění co největšího počtu nemovitostí nebo starostí, ale budování majetku, který bezchybně funguje, nese zisk a vy si ho můžete užívat. A je jedno, jestli máte 200 milionů ve dvou starých činžácích, nebo v krásných moderních bytech. Zásadní je absolutní hodnota, výše nájmu a minimum starostí.
Vlastníte činžovní dům, nebo se rozhodujete, kam alokovat svůj kapitál? Pokud vás naše srovnání zaujalo a chcete jít do většího detailu, ozvěte se nám. Rádi vám poskytneme nezávaznou konzultaci a připravíme plán přímo pro vaše portfolio.
Pokud vás zajímají další analýzy z trhu investičních nemovitostí, nezapomeňte odebírat náš YouTube kanál a podívejte se i na další videa.
