Zvažujete koupi investičního bytu, nebo už nějaký vlastníte a chcete z něj získat maximum? Většina drobných investorů v České republice dělá při pronajímání zásadní chybu – sledují jen hrubý nájem na papíře. V nejnovějším díle podcastu Investice do nemovitostí s Davidem Burešem se o své know-how podělil Stanislav Kubáček, šéf akvizic a správy 40 000 bytů ve společnosti Heimstaden.
Zde jsou ty nejdůležitější lekce od člověka, který sbíral zkušenosti v londýnské investiční bance Goldman Sachs a dnes řídí obrovské portfolio napříč Evropou.
Nájemní bydlení jako "Data-Mining" byznys
Mnoho majitelů si myslí, že pořízení bytu a nalezení nájemníka je konec práce. Stanislav Kubáček ale upozorňuje, že správa nájemního bydlení je z velké části spíše "data-mining" byznys. Aby se portfolio dlouhodobě vyplatilo, musí mít majitel pod kontrolou data a procesy.
Pokud vám v bytě začne kapat kohoutek, není to jen drobná nepříjemnost. Profesionální správce má systém, díky kterému údržbář přesně ví, kam jet a jaký materiál potřebuje. Tím se minimalizují náklady na údržbu a zvyšuje se spokojenost nájemníků.
Hrubý nájem je past. Počítejte čistý výnos!
Největším mýtem, se kterým se odborníci na realitním trhu setkávají, je fixace drobných majitelů na takzvaný hrubý nájem. Skutečným ukazatelem úspěchu je ale čistý provozní výnos (net operating income).
Co všechno ukrajuje vaše zisky a snižuje čistý výnos?
- Prostoje mezi nájemníky: Pokud byt po odchodu nájemníka teprve začnete malovat a měsíc hledáte nového, přicházíte o peníze. Profesionálové dokážou zkrátit mezeru mezi nájemníky i na jediný den.
- Neplánovaná údržba: Neinvestovat do obnovy bytu (např. do nové kuchyně či koupelny) se z dlouhodobého hlediska nevyplatí. Modernizace může přinést vyšší nájemné, o které jsou lidé ochotni si připlatit.
- Špatná komunikace a neplatiči: Rychlé řešení problémů zamezí tomu, aby se z malého dluhu stal během několika měsíců neřešitelný problém za desítky tisíc korun.
Realitní trh: Praha vs. Varšava
Při pohledu na střední Evropu narazíme na jeden zajímavý fakt: za posledních 10 let se ve Varšavě postavilo o 150 tisíc bytů více než v Praze. Zatímco v české metropoli se dlouhodobě staví kolem 5 až 6 tisíc bytů ročně, ve Varšavě je to zhruba 20 tisíc.
Pro majitele bytů v Praze to znamená, že hodnota jejich nemovitostí výrazně vzrostla. Praha navíc zůstává pro investice velmi bezpečná, protože nabízí silné fundamenty: univerzity, špičkové služby a obrovskou diverzifikaci pracovního trhu.
Byt na Praze 1, nebo dva byty na Praze 9?
A jakou strategii zvolit při nákupu nemovitosti v Praze? Kdyby si měl Stanislav Kubáček vybrat mezi jedním drahým bytem přímo v centru na Praze 1 a dvěma byty na Praze 9 v blízkosti MHD, volil by druhou možnost.
Důvody jsou jasné:
- Diverzifikace rizika: Pokud vám u jednoho bytu vypadne nájemník, druhý stále generuje příjem.
- Zájem o dlouhodobý pronájem: Lidé hledající dlouhodobé bydlení často nepreferují Prahu 1 kvůli problémům s parkováním a celkové dostupnosti běžných služeb, výnos je zde tak v poměru k hodnotě nemovitosti slabší.
Odolnost nájemního bydlení vůči krizím
Zajímá vás, co se stane s vaší investicí, když přijde ekonomická krize? Historie (například krach dolů OKD na Ostravsku nebo celosvětová pandemie covidu) ukazuje, že nájemní bydlení je extrémně odolné.
Když se zhorší ekonomická situace a zdraží hypotéky, lidé si nekupují vlastní byty a raději míří do nájmu. Bydlení je zkrátka základní životní potřeba. Zatímco kanceláře a obchodní centra byly během covidu zavřené a nájmy se nevybíraly, u bytů byl propad minimální.
Shrnutí: Nemovitosti, nebo akcie?
Pokud váháte, kam na dalších 20 let uložit peníze, nemovitosti jsou podle Stanislava Kubáčka lepší volbou než akcie. Byt je hmatatelný, každý si dokáže představit, jak se v něm bydlí, a nepodléhá tak extrémním výkyvům nebo riziku krachu jedné společnosti.
Chcete ze své nemovitosti získat víc a pronajímat ji s klidným spánkem? Poslechněte si celý rozhovor v podcastu Investice do nemovitostí s Davidem Burešem nebo se obraťte na profesionály, kteří vám pomohou váš čistý výnos maximalizovat!
