Investiční byty v Praze pro dlouhodobé budování majetku

Nejčastěji investujeme do bytů 1+kk v ceně od 6 500 000 do 8 000 000 Kč nebo 2+kk v ceně od 8 000 000 do 11 000 000 Kč. Při investici přes naší společnost, která vám zajistí i vyhledání a přípravu, je potřeba počítat s těmito náklady:

• Vlastní podíl na kupní ceně je 10 – 20 % z kupní ceny.
• Odměna za vyhledávání ve výši 3 % + DPH z kupní ceny.
• Náklady na přípravu nemovitosti developerského bytu – nejčastěji 200-400 000 Kč za kompletní novou kuchyň včetně spotřebičů, pračku, žaluzie a světla. U starších novostaveb pak cca 50 000 Kč (generální úklid, malování, drobné opravy).

Poplatek za vyhledání je 3 % plus DPH z kupní ceny, po podpisu smlouvy uhradíte 50 000 Kč + DPH a získáte okamžitý přístup do nabídky nemovitostí a MasterClass: Investice do nemovitostí. Částku následně odečteme při úhradě za vyhledání první nemovitosti.

Poplatek za správu nemovitosti je 15 % z podnájmu nebo 16 % při garantovaném nájmu. Poplatky za služby přeposíláme ve 100 %.

• Samotné vyhledání trvá 2 – 10 týdnů. Pokud vše necháte na nás, jako většina investorů, zabere nám to 2 – 3 týdny.
• Development – většinou do 14 dnů se uskuteční podpis smlouvy budoucí kupí, po které se platí nejčastěji 20 % ceny. Další částka se platí v průběhu (cca 60 %) nebo celá zbylá částka (80 %) až na konci.
• Do 2 let se řeší výstavba a kupní smlouvu podepisujeme po kolaudaci, kdy nastává i doplatek kupní ceny.
• Předpřejímka se koná cca 1 měsíc před kolaudací – prostor pro reklamace a zaměření kuchyně.
• Byt přebíráme po zaplacení a podpisu kupní smlouvy (zápis na katastr běží souběžně).
• Následuje stavba kuchyně, připojení pračky, světel a žaluzií – cca 4-5 týdnů standard, 6-7 týdnů vyšší standard.
• Samotné zajištění podnájemce trvá většinou 2-4 týdny.
• U starších bytů podepisujeme rezervaci a cca 1 měsíc je doba na schválení úvěru a následuje podpis kupní smlouvy.
• Následně se ještě musí čekat 3 týdny na zápis vlastnictví na katastru. Do 10 dnů se předá nemovitost investorovi a nám do správy.
• Po podpisu nájemní smlouvy a převzetí bytu již začínáme s přípravou nemovitosti na pronájem (malování, opravy a generální úklid) a následuje focení – 2-3 týdny.
• Samotné zajištění podnájemce většinou trvá 2-4 týdny.

Celkově tedy v průměru uběhne 3,5 měsíce od zadání vyhledávání bytu až po první příjem z pronájmu (týká se starších bytů). U developmentu závisí na čase výstavby.

Jednoduché pravidlo říká, že na fyzickou osobu mám vždy výhodnější úvěr a nižší zdanění než při koupi bytů na firmu založenou za tímto účelem. Každá varianta má své přednosti.

Fyzická osoba: Úroková sazba je o cca 1,5 % levnější a úvěr většinou o 10 – 15 let delší. Takže celkově vzato je mnohem nižší splátka. Navíc prvních 12 let je většinou nulová daň z příjmu. Příjmy z pronájmu vám i nadále vylepšují vaší bonitu a pomohou vám k dalším úvěrům, které byste chtěli při nákupu použít.

Právnická osoba: Hlavní výhodou je ochrana majetku, pokud by se nedařilo v podnikání jiné firmy či živnosti, tak majetek zde je chráněný. Hlavní nevýhodou je však dvojí zdanění příjmů. Jednou ve společnosti 21% daní z příjmu a pak ještě 15 % při transferu na vás.